Ситуация неопределенности и экономической нестабильности мало способствует ажиотажу на рынке недвижимости

Экономический кризис и защитные меры от распространения коронавирусной инфекции скорректировали планы практически всех жителей России. В том числе планы по покупке-продаже жилья. Как поведут себя спрос и цены на рынке жилой недвижимости в этом году — в материале «Континента Сибирь».

На фоне неблагоприятной информационной обстановки из-за эпидемии коронавируса и девальвации рубля эксперты рынка недвижимости отмечают небольшой всплеск спроса на жилье. Люди, стремясь сохранить свои сбережения, видят в приобретении недвижимости лучший способ сберечь деньги от инфляции.

Аналитики ЦИАН отмечают, что резкое падение курса рубля повысило интерес к рынку недвижимости в полтора раза. В марте покупательская активность увеличилась на 42%. Максимальный ее всплеск зафиксирован в Новосибирске (9 марта количество поисковых запросов увеличилось на 67%), Перми и Волгограде (по 59%). Наименее активными оказались жители Москвы (+42%) и Санкт-Петербурга (+35%).

Эксперты ЦИАН объясняют спокойствие жителей крупных городов высокой долей валютных вкладов. В среднем в России 20% средств на банковских депозитах — в валюте и драгоценных металлах. В Москве и Санкт-Петербурге зафиксирована максимальная доля среди всех субъектов: 35% и 25% соответственно. Для сравнения: в Новосибирской области в валюте держат только 11% денежных средств. Чем ниже доля накоплений в иностранной валюте, тем большую активность по поиску недвижимости проявляют жители региона.

Повышение спроса директор агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Чернокульский в беседе с «Континентом Сибирь» объясняет еще и тем, что некоторые банки-партнеры агентства пока не поменяли условия по кредитным продуктам. «Сейчас еще можно приобрести жилье в ипотеку по старой, докризисной ставке. Этот сценарий выглядит более разумным по сравнению с вложением средств в дорогую валюту», — отмечает эксперт. По его словам, ситуация еще более благоприятна для держателей валютных вкладов. Есть возможность зафиксировать сбережения на высоком курсе и вложить их в недвижимость. Позже, когда ситуация на фондовых рынках стабилизируется, недвижимость вновь можно будет конвертировать в деньги.

Руководитель отдела маркетинга и рекламы Центрального агентства недвижимости Радослав Бузыцкий рассказал «Континенту Сибирь», что, несмотря на карантин, в ЦАН за последнюю неделю поступило 368 обращений от граждан Армении и Казахстана, которые интересуются новостройками. «Около половины обратившихся указали, что хотели бы приобрести квартиры для детей, которые собираются поступать в новосибирские вузы. Еще около 30% хотят вернуться в Россию на постоянное место жительства. А оставшиеся клиенты говорят, что хотят инвестировать в недвижимость», — прокомментировал маркетолог. Он также добавил, что вслед за новостями о падении рубля активизировались не только иностранцы: «Новосибирцы тоже решили не ждать, когда продавцы квартир отреагируют и повысят ценник. С экономической точки зрения это верно, ведь цена на недвижимость быстро подтягивается за рынком. «Сливки снимут» только самые быстрые покупатели».

Инвестиционная составляющая в спросе объясняет и повышенный интерес к вторичному рынку жилья. Инвесторы хотят купить готовые квартиры, чтобы затем сразу сдавать их в аренду. По данным ЦИАН, средняя стоимость недвижимости на вторичном рынке в российских городах-миллионниках в марте составила 78 тыс. руб. за квадратный метр (в Новосибирске 74,4 тыс. руб.). Относительно февраля показатель увеличился на 0,5% (в Новосибирске на 0,6%), марта прошлого года — на 4,6%.

Где спрос, там и неминуемый рост цен. Вопрос только в том, насколько велик будет их скачок.

По мнению независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, серьезного повышения цен на жилье ждать не стоит. По его прогнозам, стоимость квадратного метра в этом году вырастет на 6–8%. «Поскольку в себестоимости строительства есть долларовая составляющая, я думаю, рост цены будет несколько выше, чем планировалось. По моим прогнозам, в 2020 году он не должен был превысить 6%. Последние макроэкономические события разгонят инфляцию. Но ситуация 2014 года вряд ли повторится. Сейчас спрос повышенный, но это не ажиотаж на рынке», — считает эксперт.

Более точные прогнозы, по словам Сергея Николаева, мешает делать ситуация с коронавирусом. «До сих пор неясно, как долго у нас продлится карантин. Он в первую очередь влияет на мелкий и средний бизнес, представители которого — владельцы и наемные работники — были основными покупателями жилья. Люди оценивают свои возможности и риски, смогут ли они выплачивать ипотеку вовремя и вообще ее платить. В этой ситуации рост цен будет сдерживаться низким спросом», — считает аналитик рынка недвижимости.

Значительного роста цены за квадратный метр не ждет и директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков. «В прошлом году в Новосибирске квадратный метр за год подорожал на 10% у всех застройщиков: успешных или находящихся в предбанкротном состоянии. К Новому году средняя цена выросла до 70 000 за «квадрат», для нашего города это уже серьезно. Все прекрасно понимают, что цена квадратного метра не может расти до бесконечности. Она должна быть обеспечена реально располагаемыми доходами населения. Застройщики не будут работать на склад. Кроме того, тем, кто сегодня работает по проектному финансированию, нужно распродавать квартиры за три месяца до ввода дома в эксплуатацию. Иначе их ждут санкции от банка, обеспечившего это финансирование. Это тоже в свою очередь сдерживает рост цен», — отметил эксперт.

В то же время Максим Марков прогнозирует, что инфляция, которая грядет, отразится на общем состоянии рынка жилья. Строители просто не захотят брать на себя издержки, связанные с подорожанием строительных материалов, услуг подрядчиков, ростом зарплат, и начнут делиться этим грузом с потребителем, с дольщиками. Поэтому потенциал, хотя и небольшой, для роста цен есть. «Что можно сказать уверенно: снижения цены квадратного метра не предвидится», — подчеркнул аналитик рынка.

Все эксперты, с которыми удалось побеседовать «Континенту Сибирь», говорят, что повышенный спрос на жилье постепенно будет падать. На его активности даже не скажется тот факт, что Центробанк России сохранил ставку рефинансирования на прежнем уровне. «По большому счету ипотека как драйвер рынка уже, скажем так, сдает позиции. Поскольку самым главным драйвером является возможность потребления. У нас реально располагаемые доходы населения уже который год падают», — говорит Максим Марков.

Застройщики в свою очередь также не видят причин для резкого повышения цен на жилье. По мнению генерального директора ГК «Стрижи» Игоря Белокобыльского, в ситуации на рынке жилья в большей мере присутствует инвестиционный аспект, который на текущем этапе подстегнул спрос.

«Большое количество людей озабочено состоянием своих сбережений и состоянием своих доходов. Поговорим о сбережениях. В последнее время общество привыкло большую их часть держать в национальной валюте. И это правильно. И кризис 2014 года показал, что количество людей, ушедших в доллар и евро, было гораздо меньше, чем на предыдущих итерациях. Является ли западная валюта надежными средством инвестирования, дать однозначный ответ никто не может. Из реально надежных средств инвестирования недвижимость все-таки имеет приоритет», — считает застройщик. Он также отметил, что «к моменту всеобщей истерии российский строительный рынок подошел на сокращенных объемах производства и стартапов. Возможно, стоить потревожить прах дедушки Карла Маркса и спросить, что бывает при дисбалансе спроса и предложения?» — задается вопросом собеседник «Континента Сибирь». При этом Игорь Белокобыльский предполагает, что спекулятивного роста цен не будет.

Руководитель отдела продаж группы компаний «Мета» Антон Вьюгин считает, что цена останется в пределах той адекватности, которая есть сейчас. «Возможно, она и подрастет, но ненамного. Говорить о каких-то процентных соотношениях не совсем корректно. Только крупные девелоперы могут играть в эту игру и позволить себе поднять стоимость квадратного метра. Например, чтобы компенсировать спад продаж на одном объекте продажами на другом. Более мелкие застройщики, я думаю, поднимать ничего не будут».

Представитель застройщика отмечает, что это касается всех сегментов рынка жилья. «Эконом, комфорт, бизнес — я не вижу разницы. Маржинальность строительства та же. Тут же зависит от того, сколько ты вкладываешь и сколько по итогу зарабатываешь. Поэтому мое мнение, что ситуация для всех сегментов будет одинаковая», — говорит Антон Вьюгин.

Ситуация неопределенности и экономической нестабильности мало способствует ажиотажу на рынке недвижимости. Снижение доходов заставляет людей взять паузу и отложить покупку жилья до лучших времен. Но строители уверены, что совсем рынок недвижимости не встанет. «Люди все равно будут жениться и приобретать жилье, разводиться и размениваться, студенты будут переезжать от родителей и прочее. А значит, им понадобятся новые квартиры», — уверен представитель застройщика.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте

Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.