Стоит ли ожидать удорожания ипотеки, сохраняется ли интерес к новостройкам и какую роль это направление сегодня играет в банковском кредитном портфеле? Участники рынка ипотечного кредитования СФО и профильные эксперты поделились с «Континентом Сибирь» своим видением этого вопроса в формате заочного круглого стола.

— В 2015–2016 годах ипотечное кредитование, по сути, «тянуло» на себе весь рынок банковских услуг. Как живет это направление сейчас, когда потребительские, автокредиты, кредиты на развитие бизнеса вышли из штопора? Какое влияние ипотека сегодня оказывает на динамику продаж недвижимости?

Евгений Шеин, управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Новосибирске

Евгений Шеин, управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Новосибирске: — Ипотека однозначно остается важнейшим драйвером рынка недвижимости — более 70% сделок с недвижимостью в Новосибирской области совершается с использованием заемных средств, и этот процент продолжает расти. Со стороны банков мы тоже наблюдаем рост спроса на ипотеку: в целом по рынку в Новосибирске прирост за год составил порядка 70%, но равномерным этот рост назвать нельзя. Наилучшие результаты предсказуемо у сильных игроков, банков из топ-10 по ипотеке.

Станислав Могильников, управляющий розничным филиалом ВТБ в Новосибирске. — О перенасыщении российского ипотечного рынка говорить пока рано: в 2018 году рынок ипотеки в Новосибирске, как и в целом по стране, показал динамичный рост. За 9 месяцев 2018 года количество и объем ипотечных кредитов, выданных ВТБ в Новосибирске, оказалось на 66% выше, чем за аналогичный период прошлого года. Ипотечный портфель банка в Новосибирске на 1 октября вырос по сравнению с началом года на 14% и составил 47,2 млрд рублей. К концу года мы также ожидаем традиционного сезонного повышения спроса на ипотечные кредиты.

Станислав Тишуров, региональный директор АО «Россельхозбанк»: — Для рынка ипотечного кредитования 2018 год проходит под знаком рекордных объемов выдач, что стало возможным благодаря беспрецедентно низким процентным ставкам. По итогам 9 месяцев 2018 года число и объем ипотечных кредитов, выданных новосибирским филиалом Россельхозбанка, почти втрое превысили показатели аналогичного периода 2017 года.

— Какое жилье новосибирцы чаще берут в ипотеку — в новых домах или на вторичном рынке?

Евгения Гречихина, заместитель начальника управления ипотечного кредитования, банк «Левобережный»

Евгения Гречихина, заместитель начальника управления ипотечного кредитования, банк «Левобережный»: — За последний год объемы сделок со строящимся жильем, несмотря на рекордно низкие ставки по ипотеке, неуклонно снижались. Как показывает мониторинг цен на недвижимость, сегодня разницы между ценами за 1 кв. м на первичном и вторичном рынке практически нет. Решение о покупке недвижимости принимается в первую очередь исходя из потребности: решение жилищной проблемы либо инвестиция «в метры». Ни один из этих вопросов вложение денег в стройку не решает, поэтому интерес потребителей постепенно сместился в сторону готового жилья.

Евгений Шеин: — Доля новостроек в общем объеме выданных ипотечных кредитов сейчас не превышает 20%. Покупатели однозначно стремятся приобрести современное жилье, интересуются новыми проектами, но есть объективные стоп-факторы — ожидать несколько месяцев, а то и год-полтора до сдачи квартиры могут не все. Поэтому 80% сделок приходится на вторичку, на квартиры «здесь и сейчас». По сравнению с прошлым годом соотношение не изменилось.

Станислав Тишуров, региональный директор АО «Россельхозбанк»

Станислав Тишуров: — В ипотечном портфеле новосибирского филиала Россельхозбанка в 2018 году лидируют сделки со вторичной недвижимостью — квартирами и домами с земельным участком. На их долю приходится около 60% сделок. В 2017 году ситуация была обратной, преобладали сделки с новостройками, их доля составляла те же 60%.

Станислав Могильников: — Основной объем ипотечных сделок в 2018 году приходится на готовое жилье: их доля в выдачах составляет около 65%. Плюс по сравнению с прошлым годом вырос спрос на программы рефинансирования действующих ипотечных кредитов — этому способствуют низкие ставки, установившиеся в последнее время.

— Но долго ли удержатся эти низкие ставки? Центробанк уже прекратил снижать ключевую, плюс поправки в 214-ФЗ о договорах долевого участия и другие факторы — как это все повлияет на ставки по ипотечным кредитам?

Тимур Нигматуллин, аналитик «Открытие Брокер»

Тимур Нигматуллин, аналитик «Открытие Брокер»: — На мой взгляд, сейчас оптимальное время для получения ипотечного кредита. В среднесрочной перспективе благоприятная ситуация для покупки недвижимости изменится: из-за ускорения инфляции и инфляционных ожиданий Банк России уже отказался от снижения ставки и перешел к ее повышению. Скорее всего, в ближайшие пару лет гражданам не удастся взять кредит или рефинансировать его по ставке ниже, чем сейчас.

Евгений Шеин: — Многие ипотечные банки еще до изменения ключевой ставки скорректировали ставки по ипотеке на 0,5–1 п. п., среагировав на колебания валютного курса и изменение рыночной конъюнктуры. Таким образом, повышение ключевой ставки на 0,25 п. п. уже было «отыграно» раньше большинством участников рынка. Вероятно, решение регулятора в ближайшее время подтолкнет к таким же действиям остальных игроков. Мы считаем, что рынок будет находиться под влиянием тренда растущих ставок до конца года и, скорее всего, в начале следующего. Однако пока произошедшие изменения не скажутся существенно на динамике ипотечного рынка. Эти изменения не столь ощутимы будут для заемщиков: условия приобретения ипотеки пока остаются достаточно комфортными, во всяком случае, пока среднерыночная ставка по займам на жилье «не перескочила» через планку 12% годовых. В условиях подросших ставок мы уже видим небольшую дополнительную активизацию заемщиков. Люди, которые планировали покупку жилья, будут стараться быстрее выходить на сделку, чтобы не пришлось столкнуться с еще более высокими ставками.

— При текущем уровне цен на недвижимость сколько в среднем составляет ипотечный заем и сколько уходит на его выплату?

Евгений Шеин: — Средняя сумма ипотечного кредита в Новосибирске за прошедший год увеличилась. Если в 2017 году она составляла 1,6 млн рублей, то сейчас выросла до 2 млн рублей. Это связано во многом со снижением среднерыночной ипотечной ставки — люди стали приобретать более комфортное и дорогое жилье, так как заемные средства стали доступнее. В приоритете, как и раньше, однокомнатные квартиры, но их средний метраж увеличился за последние два года — с 35 до 40 кв. м. На втором месте по популярности, с совсем небольшим отрывом, — двухкомнатные квартиры. И в случае с ними мы тоже видим постепенное увеличение средней площади. Средний срок, на который оформляется ипотечный кредит, остался прежним — 15 лет. Средний срок, за который ипотека выплачивается, за последние пару лет немного увеличился — с 7 до 7,5 года.

— Насколько сегодня изменились требования банков к заемщикам, в частности, по первоначальному взносу?

Станислав Могильников, управляющий розничным филиалом ВТБ в Новосибирске

Станислав Могильников: — Мы не ожидаем изменений в части размера первоначального взноса по ипотеке. В рамках стандартных программ он установлен на уровне от 15% стоимости жилья, для зарплатных клиентов банка — от 10%. Размер ежемесячного платежа по ипотеке определяется как суммой и сроком кредитования, так и размером первоначального взноса, участием в специальных программах банка или его партнеров.

Евгений Шеин: — В ряде программ размер первоначального взноса не влияет на ставку — это, безусловно, большой плюс для заемщиков, поэтому такие программы в приоритете. Хотя все же отмечу, что чаще всего клиенты стремятся сначала накопить хорошую сумму перед тем, как брать ипотеку: сегодня средняя сумма первоначального взноса среди новосибирских заемщиков сейчас составляет 36% от стоимости квартиры. Это доказывает, что к приобретению квартиры и взятию на себя ипотечных обязательств люди подходят с большой ответственностью.

Евгения Гречихина: — Все зависит от того, о каких требования к заемщикам идет речь. Безусловно, условия кредитования будут соответствовать действующему законодательству и требованиям Центрального банка РФ. Если же речь идет об увеличении Банком России коэффициента риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 20%, то это вряд ли повлияет на действующие условия по кредитам. Исключением могут быть ипотечные кредиты, которые предполагают использование средств материнского капитала при погашении, в этом случае сумма кредита может составить до 90% от стоимости приобретаемой недвижимости.

— Помимо рефинансирования, какие еще варианты сегодня интересны заемщикам?

Евгений Шеин: — Максимальный интерес вызывают те программы, где ставка ниже 10% годовых. Эта цифра для большинства заемщиков — своеобразная психологическая отметка приемлемости. Также заемщиков привлекает возможность оформить кредит на длительный срок — вплоть до 30 лет. Люди понимают, что длительный срок — это меньший размер ипотечного платежа, а значит, меньшая финансовая нагрузка. Если же дела идут хорошо, то можно выплачивать кредит досрочно.

Большой интерес у жителей региона вызывает возможность оформления кредита на покупку квартиры, которая находится в залоге по кредиту у другого банка. Это очень удобно, так как часто клиенты, не расплатившись за ипотеку, желают улучшить свои жилищные условия. Это возможно сделать с согласия банка-кредитора. И таких предложений о продаже на рынке много. Поэтому мы не ограничиваем своих заемщиков и предоставляем им возможность оформлять в ипотеку квартиры, уже находящиеся в обременении. При этом ставка не отличается от стандартных ставок по ипотеке. У нас количество таких сделок с начала года выросло в два раза.

А вот насчет «детской» ипотеки нельзя сказать, что по Новосибирску она шагает широкими шагами. Несмотря на высокую информированность населения об этой госпрограмме и интерес, общее количество сделок с недвижимостью по ней в регионе еще не перевалило за сотню. Но это объяснимо: программой могут воспользоваться только семьи, у которых родился второй или третий ребенок, причем именно в 2018 году. Круг потенциальных заемщиков будет расширяться постепенно. Некоторым молодым родителям еще некогда заняться жилищным вопросом, другие пока не осознали потребность в увеличении квадратных метров, третьи только ожидают или планируют пополнение в семье. По нашим прогнозам, программа будет набирать популярность — по мере увеличения количества семей, соответствующих требованиям банков и государства. Чтобы повысить доступность «детской» ипотеки, недавно Абсолют Банк разрешил привлекать в качестве созаемщиков не только родителей детей, но и других родственников. Ведь часто бывает так, что пока один из супругов в декрете, семье материально помогают родители, бабушки и дедушки. Формально низкий доход во время отпуска по уходу за ребенком не станет препятствием на пути к улучшению жилищных условий.