Рынок преодолел снижение интереса к ипотеке в конце 2018 года и снова идет вверх. Не последнюю роль в этом сыграло и снижение ставок, на которое банки пошли, что называется, с опережением — ожидая снижения ключевой ставки ЦБ если не в апреле, то уж точно в июне.
По словам директора направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Сибирского банка Сбербанка РФ Марии Ромчановой, по сравнению с зимними месяцами клиентопоток ипотечников вырос в среднем на 20% по Сибири. Среднюю ставку по новым выдачам Сбербанк оценил в 10,5%. Когда регулятор дважды не стал повышать ключевую ставку, банки откликнулись на это снижением процентов, в первую очередь по ипотечным займам.
В Сбербанке снижение процентов «подтянули» к собственной экосистеме. По оценке «ФИНАМа», с этим банком так или иначе работает порядка 80 млн человек, и расчет процентов на ипотеку здесь строится по принципу «шире присутствие клиента — больше сведений о нем — меньше риски — ниже проценты». Так, одно только наличие в банке зарплатной карты снижает ставку на 0,2%. Влияет это и на процент отказов в займе — среди «зарплатников» одобрение кредита держалось в среднем на уровне 73%, среди остальных — около 70%.
В среднем за май Сбербанк снизил ставки на 0,6% для новых заемщиков и на 0,3% для рефинансирования под залог недвижимости. Снизить свои проценты, по словам Марии Ромчановой, смогут и те, кто уже заключил договор, но деньги пока не получил.
Основной адресат ипотечных банковских программ — молодые семьи. Некоторые из них вносят в государственную программу поддержки свои бонусы, к примеру, так поступил ВТБ. Другие банки, ранее не занимавшиеся ипотекой, теперь включили их в линейку предложений.
Одним из оснований для снижения ставки по ипотеке стало предвосхищение решения Банка России по ключевой ставке. В апреле она осталась неизменной, хотя банкиры ожидали другого. «Была информация, что регулятор планирует снизить ключевую ставку в апреле, — вспоминает Мария Ромчанова. — Этого не произошло, но текущие темпы инфляции и прогнозы аналитиков таковы, что ставка может быть пересмотрена в начале июня. Мы, по сути, предвосхитили это решение. Дело в том, что Сбербанк все активнее превращается в IT-компанию, и за счет этого у нас есть возможность предвосхитить действия регулятора и не поймать при этом убытки».
Аналитики и инвесторы в целом разделяют точку зрения о том, что ставка будет снижена — расхождения касаются в основном сроков. Председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина подтвердила на встрече с депутатами Госдумы возможность снижения ключевой ставки в июне или сентябре. По итогам встречи «ФИНАМ» высказал предположение, что ставка будет снижена на 25 б. п. в сентябре, а не в июне — ближайшее заседание ЦБ РФ будет опорным, поскольку будет сопровождаться обновлением прогноза по инфляции. Но сохраняется вероятность того, что ЦБ не станет дожидаться сентября: «В случае если регулятор улучшит прогноз по инфляции с текущего уровня 4,7–5,2% на этот год, а риски внешней конъюнктуры значительно снизятся, ключевая ставка может быть снижена на 25 б. п. уже на июньском заседании», — говорится в отчете «ФИНАМа». Вероятность снижения ключевой ставки в июне аналитики оценивают на уровне 70%. Вероятность того, что это произойдет до сентября, «ФИНАМ» оценивает почти в 100%.
Аналитики группы «Открытие» согласны с тем, что ставка может быть снижена, — этому способствуют замедление инфляции до 5,1% в годовом выражении и сниженные оценки темпа роста ВВП в I квартале. По предварительным оценкам, они составили 0,5% к аналогичному периоду 2018 года, что в 2–3 раза ниже ожиданий Центробанка и в 2,5 раза ниже консенсус-прогноза участников рынка. Для того чтобы ЦБ пошел на снижение ставки в июне, эти тенденции должны сохраниться. Перспективы такой стабильности есть — основной эффект от переноса НДС (сопровождающегося ростом цен) практически исчерпал себя в первые месяцы 2019 года и, как «Континент Сибирь» уже писал, оказался вблизи нижней границы первоначальных оценок Центробанка (от 0,6 до 1,5 п. п.). В свое время именно упреждение инфляционного эффекта стало одной из причин повышения ключевой ставки ЦБ во втором полугодии.
Еще одной предпосылкой снижение ставок эксперты считают падение доходности рублевого госдолга — с начала года он снизился в средним на 60 базовых пунктов, по оценке «Открытия».
Возвращаясь к ипотеке и ставкам по ней — по оценкам экспертов, ипотечный бум последних лет был связан в первую очередь с отложенным спросом 2014–2015 годов, и сейчас уже в основном исчерпан. При этом многие заемщики продолжают платить по старым ставкам, которые в то время были ниже среднерыночных, а сейчас выглядят невыгодными. Поэтому, помимо молодых семей, нуждающихся в жилье, драйвером рынка в 2019–2020 годах обещают стать старые заемщики, желающие перекредитоваться.