В преддверии профессионального праздника на вопросы «Континента Сибирь» ответил исполняющий обязанности министра строительства Новосибирской области ИВАН ШМИДТ.
— Иван Иванович, как вы оцениваете предварительные итоги работы строительного комплекса региона в первом полугодии 2018 года? С какими результатами Новосибирская область подошла к Дню строителя?
— На мой взгляд, строители подошли к своему профессиональному празднику с довольно неплохими результатами.
По итогам первого полугодия 2018 года в Новосибирской области введено в эксплуатацию 624,939 тыс. кв. м жилья (7583 квартиры), что соответствует уровню аналогичного периода прошлого года.
На долю введенного многоэтажного жилья в регионе приходится 42,3% от общего объема введенного жилья. Объем ввода малоэтажного жилья с начала года в Новосибирской области составил 57,7% от общего объема введенного жилья. Населением за счет собственных средств и заемных средств построено 342,073 тыс. кв. м индивидуального жилья.
Если мы с вами сопоставим результаты с общероссийскими, то среди субъектов РФ по объемам жилищного строительства за январь–май 2018 года Новосибирская область занимает 12-е место, введя на территории региона порядка 2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом. А по итогам января–мая 2018 года в Сибирском федеральном округе Новосибирская область занимает первое место по объему введенного жилья.
Также важно отметить, что на рынке ипотечного кредитования начиная с 2017 года происходит увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов, как в целом по России, так и в Новосибирской области. По данным Центрального банка РФ, в Новосибирской области наблюдается увеличение количества и объемов выданных ипотечных кредитов на 56% и 70% соответственно.
На этом фоне промышленность строительных материалов наращивает объемы производства основных видов строительных материалов (сборный железобетон, цемент, кирпич), обеспечивая необходимую потребность региона.
— Как вы оцениваете готовность строителей работать по схеме проектного финансирования? В публичной плоскости многие из них рисуют самые мрачные прогнозы. Насколько, по вашему мнению, обоснованы их опасения?
— Начну с того, что 5 ноября 2017 года Владимир Путин утвердил перечень поручений по итогам совещания с членами правительства, состоявшегося 25 октября 2017 года по вопросам, касающимся трех основных направлений.
Первое — разработка механизмов координации на федеральном уровне органов, осуществляющих государственный контроль в области долевого строительства. Второе — утверждение дорожной карты по поэтапному замещению средств граждан, привлекаемых для создания объектов недвижимости, банковским кредитованием. Третье — это изменения законодательства в области долевого строительства, направленные на защиту прав граждан, в том числе по повышению ответственности высших должностных лиц субъектов страны за обеспечение защиты прав граждан — участников долевого строительства.
21 декабря прошлого года правительство РФ утвердило «план мероприятий («дорожную карту») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан».
Напомню, что согласно плану мероприятий, договорная схема выглядит следующим образом: во-первых, требуется договор участия в долевом строительстве (предусматривает уплату цены договора исключительно с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов). Во-вторых, договор счета эскроу между дольщиком (депонентом), застройщиком (бенефициаром) и уполномоченным банком (эскроу-агентом). В-третьих, договор целевого кредита, который заключается между уполномоченным банком и застройщиком и фондируется в том числе за счет денежных средств, размещенных на счетах эскроу и/или специальных счетах, и иных источников.
— Как реализуется этот план мероприятий?
— Есть три основных этапа. Во-первых, подготовительный (с текущей даты по 30 июня 2018 года). Он заключается в создании нормативно-правовой базы для перехода к целевой модели финансирования путем внесения изменений в ряд нормативно-правовых актов.
Во-вторых, переходный этап (с 1 июля 2018 года по 30 июля 2019 года). Он предусматривает заключение договоров участия в долевом строительстве как с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов, так и с привлечением денежных средств по договорам участия в долевом строительстве напрямую с застройщиком с использованием существующих механизмов защиты прав дольщиков.
Застройщику запрещено привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство
И наконец, завершающий этап (с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года), который предусматривает переход на заключение всех договоров участия в долевом строительстве с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов.
Федеральным законом № 175 были внесены изменения с 1 июля текущего года в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее — Федеральный закон). В соответствии с ним ужесточились требования к застройщикам. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства имеют те компании, которые обладают на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ следующими параметрами. На банковском счету застройщика должны присутствовать денежные средства в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства. При этом счет должен быть открыт в уполномоченном банке либо на указанную дату в нем должен заключаться кредитный договор, предусматривающий предоставление уполномоченным банком застройщику целевого кредита на строительство многоквартирного дома.
При этом целевой кредит на строительство многоквартирного дома в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и банком, может быть использован только на цели, четко указанные в ст. 18 Федерального закона № 214–ФЗ (использование денежных средств застройщиком).
Обращаю внимание, что застройщику запрещено привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство.
Необходимо отметить, что эти положения распространяются в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля текущего года.
— Каков порядок работы застройщиков с экроу-счетами?
— Федеральным законом введено понятие «счета эскроу», в соответствии с которым застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в уполномоченных банках.
Денежные средства на счет эскроу вносятся участником долевого строительства после регистрации договора участия в долевом строительстве, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации.
Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее 10 рабочих дней после предоставления застройщиком уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа).
Это положение применяется, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.
— Как вы оцениваете текущую ситуацию с долгостроями? Какие действия в этом году проведены для решения этого вопроса?
— В общем перечне «проблемных объектов» числится 50 жилых домов с общим количеством пострадавших граждан 1135 человек.
С начала 2018 года введены в эксплуатацию (восстановлены права граждан) три проблемных объекта. Количество граждан составило 177 человек.
Приведу примеры. Во-первых, это жилой дом № 11 (по генплану). Речь идет о 3-й очереди малоэтажной застройки в р. п. Краснообск (застройщик — ООО «Дирекция Заказчика). Во-вторых, ул. Ленина, 89, р. п. Колывань (застройщик — ООО «Стройинвестгрупп»). В-третьих, Ленинградская — Инская, г. Новосибирск (застройщик ООО «ЭСК «Альянс-Строй»).
Если говорить о плане по завершению строительства «проблемных объектов» (решению вопросов) до 2020 года, то в 2018 году планируется решить вопросы граждан в девяти объектах, в 2019-м — 16 объектов, в 2020 году — 17 объектов, в 2021 году — 12 объектов.
Общее количество обманутых дольщиков, проблемы которых будут решены в 2018 году, — порядка 600 граждан.
— Какие меры поддержки предпринимаются для восстановления прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены?
— Это, во-первых, снижение размера арендной платы за землю. Во-вторых, оказание содействия в решении вопросов оптимизации технических условий для снижения финансовой нагрузки на граждан-участников строительства «проблемных объектов». В-третьих, речь идет о сокращении сроков прохождения экспертизы проектной документации. В-четвертых, обеспечивается ускорение процесса оформления разрешений на строительство проблемных жилых домов. В-пятых, оказывается помощь в поисках организаций, обладающих достаточным уровнем квалификации для проведения строительно-экономического аудита в целях определения суммы денежных средств, необходимых для завершения строительства жилого дома. В-шестых, оказывается содействия в поиске и привлечении строительных компаний для завершения строительства «проблемных объектов». В-седьмых, речь идет об оказании государственной поддержки участникам долевого строительства в соответствии с постановлением Администрации Новосибирской области от 09.03.2010 № 80-па.
С начала реализации указанного постановления в реестр на получение субсидии включено 1170 человек, сумма субсидий — 227 752,469 тыс. рублей, в том числе в 2018 году включено шесть человек, сумма субсидий — 1200 тыс. рублей.
Также важно отметить предоставление субсидий на оплату договоров технологического подключения «проблемных объектов» к инженерно-технологическим сетям, на благоустройство придомовых территорий и установку лифтового оборудования в соответствии с государственной программой Новосибирской области
С начала реализации указанной программы предоставлено субсидий на общую сумму более 500 000 тыс. рублей.
На 2018 год предусмотрены денежные средства в размере 110 000 тыс. рублей для предоставления субсидий на покрытие части расходов по договорам технологического присоединения «проблемных» объектов к инженерным сетям.
Также речь идет о предоставлении земельных участков в соответствии с Законом Новосибирской области от 1 июля 2015 года № 583-ОЗ «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов, и о внесении изменения в статью 15 Закона Новосибирской области «Об использовании земель на территории Новосибирской области».
Реализуются семь масштабных инвестиционных проектов (МИП).
Для восстановления прав граждан в Новосибирской области предоставлено в рамках реализации семь МИП, семь земельных участков общей площадью 23,8741 га, инициаторами МИП осуществляется финансирование проблемных объектов на сумму 537,5 млн руб. Кроме того, предоставлено в соответствии с Законом № 583-ОЗ 6115,88 кв. м жилых площадей для предоставления гражданам, включенным в Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права в нарушены, в соответствии с приказом № 560/пр.
Также на сегодня уже рассмотрены еще два ходатайства о реализации масштабных инвестиционных проектов от инвесторов МИП, в рамках которых для восстановления прав граждан в Новосибирской области будет предоставлено два земельных участка общей площадью 4,95 га, инициаторами МИП планируется финансирование проблемных объектов на сумму 100 млн руб. и предоставление в соответствии с Законом № 583-ОЗ 2020 кв. м жилых площадей для предоставления гражданам, включенным в Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, в соответствии с приказом № 560/пр.
— Как вы считаете, чего на текущем этапе не хватает Новосибирской области с точки зрения строительства? На что следует сделать упор и обратить пристальное внимание?
— На текущем этапе для развития строительной отрасли необходимо в первю очередь развитие сетей инженерно-технического обеспечения как в городе Новосибирке, так и на всей территории Новосибирской области, что в свою очередь сдерживает процесс освоения новых комплексных площадок и развития застроенных территорий.
— В регионе не утихают дискуссии по поводу архитектурного облика города. На наших страницах своим мнением делились как представители власти, так и представители строительной отрасли. Одним из центров внимания сегодня становится реновация, которая в контексте разговоров о лице Новосибирска приобретает все большую важность. Если реновация станет частью градостроительной политики, то следующий важный вопрос — это создание условий привлечения инвестиций для ее реализации. Как вы относитесь к этой инициативе? И как в целом вы можете охарактеризовать архитектурный облик Новосибирска на сегодня?
— Для повышения привлекательности реализуемых проектов в условиях конкуренции на строительном рынке в последнее время застройщики уделяют все большее внимание благоустройству жилых районов и качеству архитектуры. Конечно, это зависит от ценового сегмента, но общая тенденция по повышению значимости комфортной среды налицо. Основой правового регулирования являются в первую очередь правила благоустройства муниципальных образований, которые должны устанавливать современные подходы и стандарты благоустройства и содержания территории.
Что касается реновации, то ее модель учитывает многие пробелы законодательства, выявленные при развитии застроенных территорий (далее — РЗТ). По сути, реновация является эволюцией РЗТ с учетом московской специфики. Существенным различием данных подходов является оператор расселения и последующей застройки. В случае РЗТ это застройщик, который по результатам конкурсного отбора осуществляет расселение и снос ветхого и аварийного дома. В случае с реновацией, ее оператор — государственный фонд, финансируемый за счет средств бюджета и привлекаемых частных денежных средств. Этот фонд сам выступает в роли застройщика и выкупает помещения у правообладателей. К сожалению, в Новосибирске стоимость жилой недвижимости и, как следствие, эффективность возможной реновации значительно ниже.
В последнее время злободневным становится вопрос не столько архитектурного облика Новосибирска, сколько недостаточного внимания к благоустройству
Для Новосибирской области сохраняет свою актуальность вопрос сноса ветхих и аварийных домов. Министерством во взаимодействии с муниципалитетами, застройщиками и банковским сообществом будет продолжена работа по повышению привлекательности РЗТ. Дополнительным положительным импульсом могло бы стать применение отдельных правовых механизмов реновации.
В последнее время злободневным становится вопрос не столько архитектурного облика Новосибирска, сколько недостаточного внимания к благоустройству, содержанию территорий общего пользования, а также ремонтам и строительству коммуникаций.
— Каковы ваши прогнозы по вводу объектов в Новосибирской области на ближайшие год-два? Стоит ли ожидать спада?
— Результат, который мы имеем по вводу жилья за первое полугодие 2018 года, соответствует уровню аналогичного периода прошлого года. Кроме того, мы отмечаем увеличение «задела» по жилищному строительству до 6643,8 тыс. кв. м. В совокупности эти два фактора позволяют сделать довольно оптимистичный прогноз на ближайшую перспективу — мы способны обеспечить планомерный ввод жилья и постепенно нарастить объемы жилищного строительства, тем самым обеспечив выполнение указа президента № 204.
Согласно утвержденным контрольным показателям, в 2018 году планируется ввести в эксплуатацию 1600 тыс. кв. м жилья. На эту цифру мы и ориентируемся.