Министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт оптимистично оценивает темп роста цен на недвижимость в 2019 году.
В конце апреля власти Новосибирской области и эксперты строительной отрасли подвели итоги работы в первом квартале 2019 года. Мнения участников разделились: одни утверждают, что на рынке сейчас затишье, другие, наоборот, настаивают на том, что наблюдает небывалый ажиотаж. «Континент Сибирь» разбирался в нюансах подсчетов и оценок.
Пресс-конференция министра строительства Новосибирской области Ивана Шмидта состоялась накануне майских праздников, а неделей раньше перед новосибирскими журналистами выступили президент саморегулируемой организации НП «Строители Сибирского региона» Александр Савельев, независимый аналитик рынка Сергей Николаев и заместитель руководителя Управления Росресстра по Новосибирской области Наталья Ивчатова.
Как пояснили эксперты, количество зарегистрированных сделок договоров долевого участия по итогам 1 квартала 2019 года существенно выросло по сравнению с аналогичным периодом 2018 года, что как правило не характерно для этого периода. Это связано с тем, что рынок готовится к переходу на новую систему финансирования застройщиков – в рамках 214-ФЗ. Соответственно, на строящееся жилье есть спрос.
Диаграмма 1. Динамика ввода жилья в Новосибирской области по типам застройки. Данные: «Елка Девелопмент»
Савельев это объясняет тем, что в конце апреля 2019 года федеральные власти объявили о возможности продолжения работы на рынке по старой схеме. Таким образом, застройщики могут-таки использовать средства дольщиков на первоначальных этапах строительства дома, если к 1 июля, то есть к вступлению нового закона в силу, количество заключенных договоров будет составлять не менее 10%, а сам объект построен хотя бы на 30%. Этих оговорок многие ждали, и готовились к ним, поэтому заранее провели необходимую работу, чтобы и дальше строить по старой схеме финансирования хотя бы на тех участках, которые уже функционируют. Все остальные уже в ближайшее время обязаны действовать в рамках эскроу-счетов и соответственно проектного финансирования. К слову, желающих и применяющих новые правила на практике пока не так много, хотя до первого июля осталась всего пара месяцев.
По словам Савельева, количество утвержденных банкирами проектов не перевалило и за десяток, при этом Новосибирская область считается одним из лидеров в строительстве во всем Сибирском федеральном округе. Подобную низкую активность Савельев объясняет несколькими причинами. В первую очередь тем, что новую схему работы с застройщиками пока по сути освоил только Сбербанк, причем в профильном отделе числится всего пять человек. По словам Савельева, неудивительно, что проекты девелоперов рассматриваются достаточно долго, а это значит, что компании, которые подали заявки еще в апреле, скорее всего, не смогут получить подтверждение об одобрении кредитной линии в июле. Савельев также напомнил еще об одном нюансе, который заметно влияет на статистику: в процессе рассмотрения заявки банкиры многим откажут, поскольку посчитают, что проект не достаточно финансово обоснован.
Николаев согласен с Савельевым, отмечая, что таким образом на рынке останутся только самые крупные компании и те, кто в состоянии обойтись без кредитных ресурсов. Такие в городе уже есть. В качестве примера Николаев назвал фармацевтическую компанию «Катрен», которую считают основным застройщиками коттеджного поселка «Березки» в Новосибирске. Впрочем, эксперт тут же заметил, что большинство подобного рода независимых от кредитного финансирования компаний работают в столицах и большого интереса к Новосибирску не испытывают. По крайней мере, пока.
Диаграмма 2. Динамика изменения цен на строительном рынке НСО. Данные: «Елка Девелопмент»
В свою очередь министр строительства НСО Иван Шмидт опирается на другие показатели. По его информации, на текущий момент в регионе введено всего порядка 253 тысяч квадратных метров жилья, причем большая из них часть – малоэтажные проекты. Таким образом, по мнению министра, очевидно, что застройщики заняли некую выжидательную позицию и не торопятся что-то строить. В доказательство своих слов Шмидт также заметил, что в целом за этот году всего 12 проектов получили разрешение на строительство. По сравнению с прошлым годом это очень незначительная цифра. Министр объясняет сложившуюся ситуацию тем, что любые изменения в законодательстве всегда чреваты некоторыми провалами в начале работы, зато потом все будет более четко и отлажено. По словам Шмидта, так считает не только он, а многие застройщики, выступающие за изменения в законодательстве. По их мнению, наконец, исчезнет, пресловутая проблема обманутых дольщиков и рынок станет более прозрачным и понятным. Впрочем, министр тут же заметил, что говоря о всех плюсах нового законодательства, застройщики пока не особо стремятся работать по новым правилам. Так, в Новосибирске всего пять организаций, работающих со счетами эскроу. По подсчетам Шмидта, это всего 1,5% от всех застройщиков, работающих в регионе.
«Это новая тема, поэтому застройщики подходят к ней с большой осторожностью. Мы сделали все для того, чтобы компании могли попробовать определиться, насколько удобно новое законодательство – вместе со Сбербанком провели экспресс-анализ всех застройщиков, изъявивших желание поучаствовать в эксперименте. На сегодня у нас 367 домов находится в стройке и 200 застройщиков, которые отдают отчеты региональному министерству строительства по договорам долевого участия».
Диаграмма 3. Рейтинг топ-10 застройщиков новосибирской агломерации по количеству зарегистрированных сделок по данным автоматизированной выгрузки из ЕГРН (Росреестр) за первый месяц 2019 года. Данные: «Елка Девелопмент»
Сергей Николаев вместе с Александром Савельевым, наоборот, полагают, что строительный рынок Новосибирской области ждет череда отказов в проектном финансировании даже крупных застройщиков, название компаний которых у всех на слуху. На этом фоне вполне возможна серия банкротств и заморозка проектов. По мнению экспертов, в регионе вновь появятся обманутые дольщики, проблемы которых решать городским и региональным властям. Впрочем, эксперт не исключает, что громких провалов в строительстве в этом году может еще и не быть: застройщики будут стараться достроить свои объекты за счет других своих проектов, где с финансированием все в порядке.
Однако, по мнению Савельева и Николаева, даже эти первые проблемы должны привести к росту цен на жилье. Впрочем, каким будет дальнейший темп роста цен, оценки разнятся: отдельные строителя говорят о 10-12% другие – о 20% от нынешней его средней стоимости, которая на сегодня составляет около 65 тысяч рублей за квадрат.
Таблица 1. ТОП-65 крупнейших строительных холдингов Новосибирска. Данные: «Елка Девелопмент»
Иван Шмидт более оптимистичен в оценках. По его информации, на рынке сейчас не наблюдается роста цен на жилье. Хотя на фоне спада сдачи квадратных метров рост ипотеки, действительно, есть и в первую очередь, благодаря вторичному рынку.
По данным «Елка Девелопмент», с января 2019 по март 2019 года цены по всему рынку жилья НСО продолжили рост на уровне 2,59%, в новостройках – рост на 2,13%, а на вторичном рынке – рост на 3,09%. Цены новостроек росли на 0,79% быстрее, чем в феврале 2019, а цены вторички быстрее на 0,56%.
Иван Шмидт признался, что в конце прошлого года прогнозировал небольшой всплеск по обманутым дольщикам из-за роста долгостроев. Однако сейчас он более позитивно смотрит на ситуацию, и вот почему:
«Мы активно работаем не только со Сбербанком, который пока занимает порядка 90% рынка проектного финансирования, но и с Газпромбанком, Дом.РФ, ВТБ. Экспресс-анализ, который был проведен среди застройщиков, дает основания полагать, что всплеска долгостроев не будет. Думаю, мы сможем решить возникающие в рамках этой проблемы вопросы в ручном режиме», – уверил Шмидт, отметив, впрочем, что не менее важными сейчас являются чисто технические вопросы, которые всплывают в процессе подготовки к переходу на эскроу-счета и проектное финансирование, но в этом и есть задача региональным властей. «Мы должны совместить все интересы, сделав работу в рамках нового законодательства прозрачной и понятной», — резюмировал Шмидт.