В последнее десятилетие в наш потребительский обиход вошли понятия «апартаменты», «апарт-отель», «студия в апартаментах», «одно- и двухкомнатные апартаменты», «комплекс апартаментов» и так далее. В массовом сознании потребителей слово «апартаменты», как правило, ассоциируется со словом «роскошные». Так оно и задумывалось, так оно когда-то и было. Но не в этой жизни. Давайте разберемся, что сегодня реально представляют собой «апартаменты».
«Самостийный» строительный рынок с учетом наших «неформальных» реалий сформировал удивительный сектор квазижилой недвижимости, который жильем формально не является и в официальную статистику не входит. Речь об апартаментах, которые строятся и продаются именно как жилье и занимают в городах-миллионниках существенную долю рынка. Например, в Москве в выставленных на продажу новостройках доля апартаментов к середине 2018 года составляла 23%, а это более 700 тыс. кв. метров. В основной массе это самые мелкие «жилые комнаты» помещения площадью от 13 кв.м. И тенденция идет в сторону уменьшения – доходит уже до того, что жилье человека занимает меньшую площадь, чем его машиноместо на парковке.
Раньше такое «ненастоящее» жилье называлось «малосемейкой», либо просто комнатой в общежитии, в зависимости от планировки. Планировки современных апартаментов – свыше 20 комнат на этаже с «коридорной» системой – все-таки больше напоминают студенческую «общагу», чем пусть «малосемейное», но все же жилье.
Чем похожи апартаменты с обычной малогабаритной квартирой или со студией в жилом многоквартирном доме?
Во-первых, в них люди тоже живут. Во-вторых, строятся апартаменты по тому же 214-ФЗ и продаются в таком же порядке по договору участия в долевом строительстве с открытием эскроу-счетов. Застройщиков кредитуют банки и дают под апартаменты ипотечные кредиты. Но на вторичном рынке они зачастую уже называются «квартира» или «студия». При кредитовании покупателей апартаментов банки не обременяют себя лишними вопросами к ним, и не спрашивают у них: понимают ли они, что покупают и каковы последствия их покупок? Но на этом, увы, сходство и заканчивается. А дальше идет серая полоса, о которой не принято говорить.
Еще один тренд нашей страны – на рынке все чаще появляются объекты, в каждом из которых может быть тысяча, две даже пять тысяч таких «жилищ». Рекорд, который я встретил в Москве – это комплекс из 13 тысяч апартаментов.
В Новосибирске на рынке на продажу выставлено уже более 1200 апартаментов – в «Жуковке», BON APART (210 номеров), «Джет» (497 номеров), «Инские холмы» (135 номеров), ApartRiver (459 номеров). Это примерно 40 тысяч кв.м. Уже немало, чтобы задуматься о том, куда движется рынок.
Что есть апартаменты с точки зрения права?
Самого определения «апартаменты» в жилищном законодательстве нет. Поэтому обратимся к некоторым подзаконным документам.
Согласно постановлению Госстандарта России от 26.09.2001 №82 «О создании и государственной регистрации системы добровольной сертификации услуг гостиниц и других средств размещения», апартамент – это «номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование, причем апартамент отнесен к номерам высшей категории».
Апарт-комплекс Jet Apartments сдан в эксплуатацию в Новосибирске
В пункте 27 Порядка классификации объектов туристической индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями, утвержденного Приказом Минкульта России от 11.07.2014г. №1215, указано, что при классификации гостиниц или иных средств размещения, устанавливаются категории номеров, и в составе высшей категории выделен «апартамент» – номер в средстве размещения площадью не менее 40 кв. метров, состоящий из двух и более комнат (гостиной, столовой/и спальни) с кухонным уголком».
Что мы видим в реальности?
Площадь 90% продаваемых в Новосибирске апартаментов состоит из одной комнаты и вся общая площадь среднего апартамента вместе с «кухонным уголком» составляет 23-30 кв. метров. Следовательно, и называться апартаментами им «не по чину».
Для кого они строятся?
Если посмотреть рекламу апартаментов, можно увидеть, что застройщики сами не до конца понимают, кому они продают свои «метры» и ведут себя довольно неуверенно. Почему так? Просто потому, что им приходится скрещивать «ужа с ежом», пытаясь одновременно продать апартаменты родителям студента вуза под видом студенческого кампуса, собственнику малого и среднего бизнеса под свой офис поближе к центру и осторожному инвестору, который рассматривает инвестицию в крохотную недвижимость как стабильный рентный доход к предстоящей пенсии. Но куда чаще покупателем оказывается молодой бодрячок-холостячек, не собирающийся жениться в ближайшие 5-10 лет, у которого нет денег на автомобиль, нет лишних вещей, но есть желание жить поближе к центру. И который еще не совсем понимает, сколько ему придется платить за будущую «уютную, комфортную среду и высокий сервис».
В результате получается такое задорное предложение: «Апартаменты – это продуманная и уютная среда, комфорт и высокий сервис, пространство для молодых, амбициозных, активных и современных людей, не привыкших сидеть дома, старт для жизни мечты. Забудьте о съемной квартире с бабушкиным ремонтом или душном офисе на окраине», «Люди единого социального статуса». «Будущая бизнес-элита!». Дети и пожилые люди в этот образ как-то не вписываются и не могут претендовать на «уют, комфорт и высокий сервис». Хотя бы потому, что места для детской кроватки и нормальной стиральной машины в апартаментах просто нет. А почасовой «динамичный образ жизни» в соседнем номере по ночам не для пожилых семейных пар.
Апартаменты пошли в рост
Остаются инвесторы. Некоторые застройщики затачивают свои рекламные компании только на эту категорию. Например, упоминавшийся комплекс «ПроМолодость» в Санкт-Петербурге на 2072 апартамента, где указывается доходность в 10% годовых (от 100 кв. метров), и в 12% (от 500 кв. метров) причем можно купить и 5 кв. метров. Хотя, кажется, мы уже проходили это в начале 90-х, во времена «Хопер-инвеста» и «Русской недвижимости». Помнится, и в Новосибирске недвижимость продавали по квадратным сантиметрам. Основоположник этого бизнеса, правда, успел в Израиль уехать. Доходность, которую гарантируют застройщики апартаментов в Новосибирске – 5-6% годовых, что ближе к жизни. Но гарантии доходности дает продавец, а сдавать в аренду, если вы не хотите это делать сами, будет другая организация. Поэтому к гарантиям будущей доходности нужно относиться с большой осторожностью. Главное – продать!
Если не брать во внимание редкие проекты апартаментов в сегменте дорогой недвижимости, как «Жуковка», явным трендом является факт, что апартаменты начинают занимать сейчас нишу канувших в лету общежитий. Сейчас даже начинают реконструировать старые общежития и продают их уже как «апартаменты».
И еще прогноз: закрываемые в жилых домах хостелы и гостиницы будут плавно перемещаться в такие вот «апартаменты».
Почему апартаменты не жилье?
Да очень просто. Построить жилой дом в том месте, где возводятся апартаменты, зачастую просто невозможно. Но если очень хочется, то можно. В этом случае экономические отношения превалируют над правовыми.
Где строятся апартаменты? В зонах с особыми условиями использования территорий. Таких зон по Земельному кодексу РФ двадцать восемь. Их законное установление в городах и режим реального использования никем не контролируется, их можно сокращать, прерывать. Они редко устанавливаются собственниками промышленных и иных объектов – по всему Новосибирску их официально где-то больше сотни, соответственно, не регистрируются в Росреестре, хотя по закону обязаны были это сделать до 1 октября 2019 года. То есть, просто говоря, земель в центре города для строительства многоквартирных жилых домов уже нет, а для нежилых зданий «типа гостиниц» еще осталось. И с каждым годом судебных споров по поводу нахождения недвижимости в таких зонах все больше (пример тому – спор между «НСК-Девелопмент», застройщика ЖК «Рихард», «Пивоварни «Москва-Эфес» и мэрии Новосибирска на 749,7 млн рублей).
Гостиницы с апартаментами строятся там, где по действующим правилам землепользования и застройки отсутствует придомовая территория, нет места для детской площадки и места для парковок. Так, по «Правилам землепользования и строительства в Новосибирске» на каждую квартиру в жилом доме должно приходиться 0,5 парковочного места, а для гостиниц можно иметь всего 14 парковок на 100 номеров. Отсутствие парковок в апартаментах застройщики заменяют «парковкой для велосипедов и прокатом самокатов», а детская площадка возле гостиницы вообще не нужна. Вот реальность «динамичного» образа жизни.
Можно ли превратить построенные апартаменты в жилье? Нет. Потому что там строить жилье изначально было нельзя. Иначе там уже был бы построен жилой дом с тысячей микроскопических студий.
Зона конфликтов
Для застройщиков продать дом-общагу выгоднее, чем обычный многоквартирный дом. По этой причине такие «роскошные апартаменты» с площадью комнаты меньше парковки для машины, будут все чаще строиться в мутных местах. «Современные прогрессивные тренды в градостроительстве» в сочетании с неформальными отношениями с чиновниками остановить никому не под силу. Сам застройщик, открыто распродавая гостиничные номера, с самого начала строительства отказывается от исполнения своих обязательств, предусмотренных разрешением на строительство гостиницы. А после сдачи здания в эксплуатации никакой гостиницы не открывается.
Логичный вопрос: а что же он тогда строит? И что он в конце концов построил? И почему ему никто не задает такого вопроса?
Сложившаяся практика показывает, что продажа «апартаментов», нежилых помещений в гостиницах, в большинстве случаев прикрывает договор купли-продажи квартиры в многоквартирном жилом доме. Застройщики и их агенты по продажам скрывают от покупателей существенные условия сделки, которые могут оказать влияние на принимаемое покупателем решение, всячески создают у покупателей ложное представление о равноценности апартаментов обычному жилью. Это порождает конфликты между участниками таких правоотношений.
Обещанный застройщиком повышенный комфорт, на который акцентирует внимание продавец при продаже апартаментов, оказывается скромным фитнес-залом в подвале, а «уютное» кафе – просто маленькое кафе, работающее на полуфабрикатах. Иногда никакого общепита в гостинице и по проекту просто нет, а остальные «привилегии» являются элементами обязательных строительных требований либо маркетинговыми погремушками.
О чем застройщики умалчивают в своих рекламных проспектах, мы разберем более подробно в следующей авторской колонке.
Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.