Известный новосибирский брокер рынка недвижимости, основатель компании Nazarov & Partners Александр Назаров запустил цикл круглых столов, в ходе которых участники рынка анализируют ситуацию на разных его сегментах. Первый был посвящен офисам. Второй — по ситуации со складской недвижимостью,  третий — по загородному жилье.

Резкие зигзаги спроса

Руководитель проекта «Соловьи» Олег Килин считает, что минувший 2021 год был годом клиента, так как спрос простимулировала льготная ипотека. Это, а также повышение  стоимости стройматериалов, стало причиной роста цены квадратного метра.

— Древесина, к примеру, подорожала на 100%, поэтому в сегменте ИЖС многие застройщики пошли в кирпич и бетон, — констатирует эксперт. — К концу 2021 года рынок начал ощутимо сжиматься, так как банки стали более пристально рассматривать заемщиков. В январе 2022 года строители снова ощутили высокую активность покупателей, глобальный всплеск был в феврале-марте: люди реализовывали полученные кредитные решения — и готовые объекты просто сметались.

По словам председателя совета директоров ООО «Дар» поселка «Березки» Екатерины Толкачевой, в марте компания также фиксировала ажиотажный спрос на покупку загородной недвижимости. У большей части клиентов были готовые ипотечные решения, и они стремились закрыть сделки по старым ставкам.

— С 2020 года рынок малоэтажного строительства в принципе развивается гораздо лучше, чем многоэтажка. В 2020 году отличной рекламой для рынка стала сельская ипотека. Сейчас тренд формирует высокая потребность людей в психологическом комфорте, так как жизнь за городом более спокойная, — поясняет она.

Брокер по недвижимости премиум сегмента ГК «Жилфонд» Юлия Игнатенко согласна, что сделок по купле-продаже недвижимости в марте было много, и для риэлтеров минувший месяц был плодотворным.

О резком росте спроса с 28 февраля говорят и в «Газпромбанке». Начальник Центра ипотечного кредитования «Газпромбанк» Кирилл Толстихин поясняет, что даже те клиенты, которые рассматривали возможность покупки жилья на вторичном рынке, быстро переориентировались на первичку и пошли к застройщикам, потом появилось предложение по вкладам с высокими процентами. Эти депозиты оттянули на себя часть денег, что могла бы пойти в недвижимость.

— Если раньше у нас в кредитных решениях по ипотеке 30% приходились на первичный рынок и 70% — на вторичный, то в марте 95% занимали сделки от застройщиков по договорам долевого участки и купли-продажи, — говорит он.

Руководитель КП LOKIS Константин Борисенко сообщил, что последние две недели марта продажи на второй очереди проекта компании остановились. Он объяснил это совокупностью факторов.

— Во-первых, сегодня люди ищут готовые объекты для вложения инвестиций. Раньше многие рассматривали покупку земельных участков без застройки в качестве сохранения денежных средств. Сейчас предпочитают готовые квартиры, дома и валюту, — комментирует он. — Во-вторых, инвесторы стали осторожнее, и теперь при покупке земельного участка они хотят видеть уже подведенную к нему инфраструктуру: коммуникации и дороги. Мы говорим, что до 2024 все будет все сделано по фиксированной цене, так как работы и материалы российского производства, но покупатель перестал этому верить, и мы понимаем своего клиента. Сейчас наш партнер рассматривает варианты строительства коммуникаций за счет собственных или привлеченных средств. Ранее на это направлялись средства покупателей земельных участков.

На этой неделе, по словам Константина Борисенко, снова пошли запросы, люди записываются на просмотры, но новых сделок пока нет. При этом он подчеркнул, что компания ничего не меняла в рекламной политике и ценообразовании, не поднимала цены, так как не поддерживает панические истории.

Коммерческий директор ГК One Company Алексей Сержанов сообщил, что в компании недавно стартовали два новых проекта: в Новосибирске и Подмосковье. В целом в ассортименте компании разные виды малоэтажного жилья, а также земельные участки.

— Последние события серьезно сместили спрос. Если раньше покупки совершались на уровне котлована, то в феврале-марте все переключились на объекты с готовностью 80-100%. Часть застройщиков приостановили продажи, часть повысили цены, пытаясь компенсировать возросшую себестоимость, — констатировал он.

При этом Сержанов подчеркнул, что за месяц в работе было около 1,5 тысячи заявок, то есть падения спроса в марте компания не ощутила.

Сейчас, по оценке Олега Килина, наступает время застройщика. По его наблюдению, строительные компании начали придерживать свои объекты, поясняя, что вернутся к их продаже месяца через три, когда будет понятная ситуация на рынке. Никто не хочет остаться с фантиками.

Самый уязвимый

На сегменте ИЖС эконом-класса в настоящий момент в основном наблюдается затишье.

Вице-президент «Ассоциации малоэтажного домостроения» (АМИД) Павел Преображенский отмечает, что покупатели, которые еще в ноябре заключали предварительные договоры со строительными или инженерными бригадами, выплачивали авансы, чтобы зафиксировать квалифицированных исполнителей на своих объектах, последние 1-1,5 месяца откладывают контракты.

— Мы видим, что основной потребитель услуг переложил деятельность на конец лета, понимая, что инженерные и строительные работы успеет выполнит до конца года, — констатирует он. — Все хотят посмотреть, как дальше будет развиваться ситуация. Надеются, что устаканится логистика, доллар пойдет вниз — и цена изменится. Сейчас многие начали обращать внимание на то, что на складах поставщиков заканчиваются качественные материалы, а стоимость новых повышается.

Директор ООО «Океан-Сиб» Дмитрий Заблоцкий считает, что по квалифицированным специалистам, которые подписали контракты до осени, заказчики договоры не разрывают. По неквалифицированным бригадам ситуация хуже. Люди отменяют стройки, но это чаще всего это касается ИЖС эконом-сегмента. В среднем и среднем+ ситуация более стабильная.

Директор ООО «Макромир» Игорь Зеленский также считает, что отменяют строительство покупатели малоэтажного жилья ниже среднего класса (до 10 млн рублей) и не только потому, что отказались от этой идеи.

— Рынок малоэтажного строительства в последнее время сильно изменился. Раньше свой загородный дом имели люди с доходом выше среднего. Сейчас для покупки дома можно продать двух-трехкомнатную квартиру в центральных районах города. Но сделки по продаже вторички встали, а среди данной категории покупателей мало тех, кто делает покупку за наличные деньги, — поясняет он. — Из-за низкой финансовой грамотности люди расторгают предварительные договоры, сделки разваливаются, новые покупки не совершаются. Переломить этот тренд удается только за счет кропотливой работы с клиентами.

Алексей Сержанов относит к эконом-сегменту в Новосибирске дома со средним чеком 3,9 млн рублей, в новом проекте компании речь идет о среднем чеке до 10 млн рублей. В Подмосковье средний чек до последних событий был около 10 млн рублей, а сейчас — 12-14 млн, но земельные участки в Подмосковье в два раза меньше, чем в Новосибирске.

В «Березках» средний чек по домам составляет около 4,5 млн. Основную ставку компания делает на таунхаусы и льготную ипотеку. На ипотечные сделки приходятся 60-70% от общего объема.

Почти спокойно

Никакого влияния нынешнего кризиса не почувствовали в поселках элитной недвижимости. Константин Борисенко уточнил, что КП LOKIS относится к дорогому сегменту, где стоимость только земельного участка 10 соток с коммуникациями варьируется от 5 млн до 7,5 млн рублей.

— Основная масса покупателей первой очереди — 40 участков — имела на руках деньги для покупки земли. Около 50% клиентов в первой очереди начали и продолжают строится. Никто не обращался с вопросами, — поясняет он.

Павел Преображенский также пояснил, что в сегменте дорогого жилья нет никаких остановок. Речь идет об объектах площадью от 300 кв. м с начинкой «умный дом», который будет обслуживать управляющая компания коттеджного поселка.

— Никого не пугают цены. Как планировали, так и работаем, хотя логистика сейчас сильно нарушена, умудряемся искать остатки в других городах и везти в Новосибирск, — говорит он. — В «премиуме» все достаточно позитивно. Люди с достатком выше среднего спокойнее воспринимают ситуацию, понимают, что подорожание неизбежно, у них есть валюта, которую можно обменять и купить материалы в моменте, не получив подорожание.

При этом он также отметил, что в последний месяц и в «элитке» речь идет о покупке именно готовых домов. До этого 50% сделки приходились на готовые, 50% — на строящиеся объекты. Доля ипотеки в сделках занимает от 30% до 50%.

В то же время Юлия Игнатенко сообщает: как брокер столкнулась с развалом сделок и в дорогом сегменте. Она поясняет, что люди, проживающие за границей и владеющие недвижимостью в регионе, пересчитали, сколько получат по сделке в валюте, и решили, что цена их не устраивает. Кто-то в итоге скорректировал — повысил цены, кто-то снял объект с продажи, решив подождать.

Руководитель отдела элитной недвижимости Nazarov & Partners Наталья Тугунова также поясняет, что часть собственников отказывается от сделок, чтобы подождать стабилизации ситуации.

— Часть клиентов переезжает в Сочи, Москву, Санкт-Петербург и продает в Новосибирске свои загородные дома. Они понимают, что сейчас не выручат ту сумму, которая нужна, чтобы на новом месте обеспечить себе привычный жизненный комфорт, — поясняет она. — В результате сделки затягиваются, идут постоянные консультации с продавцами и покупателями.

В поисках альтернативы

Самой серьезной проблемой для загородного сегмента участники рынка назвали ситуацию со стройматериалами.

— Некоторые позиции, например, импортные краски, с российского рынка ушли вообще. В деревянных домах на покраску раньше нужно было 200 тысяч рублей, а сейчас выставляют смету в 500 тысяч. Финская гибкая черепица исчезла из продажи. Думаю, что в данной ситуации дополнительный спрос получат отечественные компании, которые ранее находились на вторых ролях. Люди все равно будут искать и покупать аналоги, — говорит Дмитрий Заблоцкий. — С отделочными материалами будет сложнее. У кого-то застряла на границе итальянская плитка, у кого-то интерьерная мебель, а без нее нельзя дальше продолжать отделочные работы.

При этом он напомнил, что проблема с ценами на строительном рынке началась не с февраля 2022 года, не из-за роста курса доллара и внешней политики, а гораздо раньше. Основной шок застройщики и потребители пережили в 2021 году, когда из-за неосторожных решений российских политиков цены на металл и арматуры выросли кратно.

— Сейчас большинство поставщиков относятся к ситуации философски. Они подняли цены, но не сильно — и за счет этого на рынке сохраняется относительное спокойствие. Те компании, которые устраивают гонки по цене, ожидая дефицит, проигрывают — потребители очень эмоционально реагируют на такую динамику и ищут альтернативы, — поясняет Заблоцкий. — По серьезным инженерным компонентам прирост цен будет 30-50%, и назад они уже не откатятся. Это новая реальность.

Он также напомнил, что на федеральном уровне на днях введено новое понятие — «параллельный импорт». В связи с этим вся продукция европейских брендов, которая ушла с рынка, вскоре вернется через Казахстан, Китай и т.д., с учетом дополнительной логистики.

Участники рынка констатируют, что в этот раз кризисный переходный период — отрицания, смирения и приятия — сжался до нескольких дней. Сейчас все бегают и ищут, чем заменить европейские бренды. Разбираются в китайских аналогах, и, кстати, нередко выясняется, что они не хуже, чем у производителей из ЕС.

Штиль… Надолго?

Игорь Зеленский считает, что турбулентность на рынке загородной недвижимости продлится 2-3 месяца. Потом все встанет на свои места, люди начнут привыкать к новой реальности. По его словам, это показал опыт уже нескольких кризисов: 2008-2009 и 2015-2016 годов.

— Малоэтажка в любом случае привлекательна тем, что квадратный метр на этом сегменте в разы дешевле, чем в городском жилье. До последних событий стоимость «квадрата» в сегменте ниже среднего предложение составляла 50-60 тысяч рублей с земельным участком. То есть, продав 2-3 комнатную квартиру, можно было купить дом до 100-120 кв. м с личным пространством. В сегменте выше среднего — подороже, —говорит он.

При этом эксперт признает, что такие «островки счастья» возникают там, где хорошо развита инфраструктура: дорожно-транспортная сеть, газ, электричество, социальные объекты.

— С другой стороны, к газу сегодня уже не так сильно привязываются. По затратам расходы на газ и электричество сегодня плюс-минус одинаковые. Что касается социалки, то для семей, где есть дети школьного возраста, — это серьезная проблема. Они чаще всего покупают загородное жилье как место для отдыха выходного дня, — поясняет он.

Екатерина Толкачева ожидает снижения продаж в апреле, так как ажиотажный спрос в марте вымыл большую часть потенциальных апрельских сделок. Кроме того, по ее словам, покупателям нужно адаптироваться к новым ставкам по ипотеке.

— Я считаю, что спрос на загородное жилье просядет меньше, чем на городское. Дело в том, что заграница для россиян сейчас закрыта, многие будут искать загородные дачи. Кроме того, семьи растут, растет потребность в дополнительной жилой площади, а за городом этот вопрос решить дешевле, чем в городе, — рассуждает она. — Конечно, здесь многое будет зависеть от наличия в поселке или рядом с ним необходимой инфраструктуры, в том числе социальной.

В «Газпромбанке» также не исключают, что в ближайшее время на рынке загородной недвижимости будет наблюдаться сокращение спроса, так как с 1 апреля вступили в действие новые ставки по льготной госпрограмме и программе «Семейная ипотека». По словам Кирилла Толстихина, новые инвестиции на рынок недвижимости могут прийти в начале мая, после того как закончится срок дорогих банковских вкладов, на которых граждане размещали свои средства. Куда они пойдут — на подешевевший вторичный рынок или в новостройки — пока прогнозировать сложно.

Алексей Сержанов надеется, что государство включит механизмы поддержки ипотеки на вторичном рынке, чтобы часть этих денег вернулось на рынок новостроек, в том числе в загородную недвижимость. Кроме того, по его оценке, застройщики малоэтажных объектов будут более активно использовать инструмент рассрочки платежа.

Екатерина Толкачева считает, что на загородном сегменте жилья снижения цен не будет, так как все девелоперы жестко завязаны на себестоимости объектов и никто не будет работать в убыток.

— Не исключаю, что по рынку будут какие-то локальные скидки, но рост себестоимости строительства не позволяет сделать этот процесс масштабным. К примеру, нам проще переждать, приостановить продажу проектов, но не уходить в минус, — говорит она. — Думаю, что многие застройщики сейчас будут дожидаться завершения спецоперации, смягчения санкционного давления. Ожидаю, что к лету рынок начнет оживать и двигаться. На его восстановление уйдет 1-2 года.  Что касается нас, то мы строительство останавливать не собираемся и от своих планов не отказываемся.

Олег Килин прогнозирует, что цены на загородную недвижимость к лету вырастут на 15-20%.

Фото базовое pixabay — paulbr75, с круглого стола — предоставлены Александром Назаровым