На текущей неделе в Новосибирске утвердят генеральный план развития города до 2030 года. Именно в него застройщики будут «вписывать» свои новые объекты. Какие районы города будут наиболее активно осваиваться в ближайшей перспективе, исчерпал ли центр свой земельный ресурс и каким территориям предстоит процесс комплексной реновации — в материале «Континента Сибирь».

«Чересполосица жилых, общественных и промышленных зон»

Согласно публичным слушаниям генерального плана развития Новосибирска до 2030 года, которые состоялись в начале февраля, в городе должны появиться как минимум шесть новых станций метро, новое жилье для динамично растущего мегаполиса и развитая социальная инфраструктура. В центральной части Новосибирска при этом места под новую застройку уже фактически нет, поэтому застройщикам предстоит осваивать новые территории.

«В границах города свободных территорий под жилую застройку осталось очень мало. Из них в 2020 году, прежде всего, будет осваиваться площадка бывшего аэропорта Северный, — рассказывает эксперт рынка новостроек, руководитель интернет-портала «Здравствуй, Новосибирск!» Владимир Дергачев. — Кемеровская Холдинговая компания «СДС» еще осенью прошлого года анонсировала здесь начало в 2020 году комплексной застройки своего участка в 215 га. Через эту территорию до микрорайона Родники будет продолжен Красный проспект, с перспективой (согласно генплану-2030) его дальнейшего продления до поселка Пашино».

В Октябрьском районе, по словам специалистов, будет осваиваться территория Ключ-Камышенского плато, куда должна быть продлена улица Кирова. В западной части Ленинского района планируется застройка «Ерестинской» площадки. Здесь уже в этом году начнет освоение участка 3,8 га барнаульская группа компаний «Союз».

Самая масштабная многоэтажная застройка Новосибирска, по мнению директора по развитию Центрального агентства недвижимости Дмитрия Жукова, будет проходить в границах микрорайона «Затон» и бывшей зоны лесоперевалки. «Это связано с активностью застройщиков в секторе. Они самостоятельно подвели коммуникации в район, провели его редевелопмент. Раньше это были депрессивные кварталы одноэтажных частных домовладений без центрального отопления, водоснабжения и канализации. Сейчас там ведется строительство ЖК «Ясный Берег», ЖК «Венеция». На территории, где жили сотни людей теперь живут тысячи, при этом им стало комфортнее и просторнее за счёт многоэтажного строительства», — добавляет Жуков.

ЖК «Венеция» (слева) и ЖК «Ясный берег» (справа) демонстрируют два совершенно разных подхода к проектированию и застройке. Фото из архива «КС»

Что касается центральной части города, то в ближайшие годы, по мнению руководителя отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григория Якобсона, будет наиболее активно развиваться Фрунзенский жилмассив. «Сегодня туда заходят сразу несколько застройщиков, и большая часть жилых комплексов будет в формате элитного жилья», — уточняет Григорий Якобсон.

Речь идет о таких жилых комплексах, как ЖК «История» на Фрунзе, далее по улице Кошурникова — ЖК «Золотая Нива». «Если от Фрунзе спуститься вниз по ул. Ольги Жилиной, то здесь строится «БонАпарт», а рядом с «Сибирским Моллом» — ЖК «Ломоносов», — добавляет эксперт.

Безусловно, с точки зрения инвестиций, в Новосибирске традиционно привлекательными считаются районы, расположенные ближе к центральной части города. «Но на текущий момент, говоря об инвестиционной привлекательности новостроек, нужно рассматривать конкретную локацию: сложившуюся или планируемую инфраструктуру, наличие удобной транспортной развязки и близость к метро. По большому счету, при правильном подходе девелопера любой жилой комплекс может быть инвестиционно привлекательным», — считают в ГК «Расцветай».

По словам Дмитрия Жукова, центр уже давно не является привлекательным с точки зрения инвестиций.

«Действительно, раньше проекты класса «комфорт» и «комфорт +» в основном появлялись в центральных частях Новосибирска. Но теперь «шоколадные» места закончились, поэтому застройщикам приходится конкурировать не столько за место, сколько за клиента. Это заставляет совершенствовать продукт, делать дома эстетичнее, создавать инфраструктуру и социальные объекты. Похожие тенденции были в 2010 и 2015 году. Поэтому тем, кто хочет инвестировать в недвижимость, лучше обратить внимание на районы, ожидающие крупных инфраструктурных проектов в ближайшие 3-5 лет — Ленинский, Октябрьский и Дзержинский», — рассказывает Дмитрий Жуков.

У каждого из данных районов, как отмечает эксперт, есть драйверы роста. В Ленинском это новый ЛДС и станция метро «Спортивная», Октябрьский ждёт соединения Выборной с МЖК, а Дзержинский — станции «Волочаевская». Каждый из этих проектов сделает недвижимость рядом дороже, уверен Жуков.

Напомним, что по итогам 2019 года в Новосибирске было введено в эксплуатацию 1,06 млн кв. метров жилья. Это всего на 1% выше показателей 2018 года. В среднем по городу ввод жилой площади на одного жителя, по данным управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска, составил 0,66 кв. метров. Из них доля многоэтажного жилья — 89%, индивидуального строительства — 10% и еще 1% — малоэтажка. Больше всего квадратных метров было введено в Ленинском (порядка 250 тыс. кв. метров) и Кировском (около 200 тыс. кв. метров) районах города. Замедление роста рынка эксперты объясняют в том числе изменением законодательства по долевому строительству.

«Высоких инвестиций на рынке сейчас не приходится ждать, — добавляет Дмитрий Жуков. — В этом виновато введение эскроу-счетов. Теперь, когда основным оператором средств стал банк, застройщику сложнее инвестировать в недвижимость. Банки же наоборот получают от этого сверхприбыли, получая возможность снизить ставку».

Стратегии будущего: Сергей Разуваев о маркетинге девелопера

Цены за январь-декабрь 2019 года продолжили рост по всему рынку жилой недвижимости на уровне 11,42%, по информации ГК «ЁЛКА-Девелопмент». В новостройках — на 9,77%, на вторичном рынке — на 13,2% и составили 69,6 тыс. рублей за квадратный метр в новостройках и 67,1 тыс. рублей за квадратный метр во вторичном жилье соответственно.

Будет иметь место в перспективе ближайших 10 лет, по мнению экспертов рынка, и комплексная реновация территорий. «Редевелопмент будет продолжать «править балом». Так, одним из перспективных районов для застройки станет территория частного сектора за улицей Немировича-Данченко. Сейчас там уже строится ЖК «На Тульской». С высокой долей вероятности, застройщики придут в частный сектор Октябрьского района, где от центра совсем недалеко, но нужны серьёзные вложения. Редевелопмент поднимет ценность и позволит застройщикам заработать», — рассказывает Дмитрий Жуков.

Уже сейчас, по информации Владимира Дергачева, известно, что на границе Октябрьского и Центрального районов будет проходить реновация 85 га бывшего Военного городка № 17, включающая в себя создание нескольких кластеров: исторического, спортивного и образовательного. На пересечении улиц Фрунзе и Ипподромской недалеко от строящегося волейбольного центра планируется комплексная застройка современным многоэтажным жильем территории, сейчас занятой частной застройкой.

Территория военного городка — перспективная площадка для застройщиков

«Так сложилось, что Новосибирск рос и развивался очень бурно. Причем это происходило одновременно из разных территориальных точек роста. Поэтому у нас повсеместно присутствует чересполосица жилых, общественных и промышленных зон. Сейчас очень остро стоит вопрос выноса производственных предприятий из центральной части города на периферийные специально для этого подготовленные площадки. В историческом центре Новосибирска таких объектов еще очень много: речной порт, химзавод, аффинажный завод, завод радиодеталей «Оксид», НПО «Электросигнал», территория «РЖД» (отстой вагонов, депо, ремонтные мастерские)», — рассказывает Владимир Дергачев.

На уплотнение же уже существующей застройки эксперты смотрят неоднозначно.

«Процесс уплотнения застройки следует ослабить, — уверен Григорий Якобсон. — Уже сегодня мы наблюдаем перенасыщенность центра людьми в дневные часы. Это необратимо приводит к транспортному коллапсу. При этом в городе катастрофически не хватает парковых зон — и это огромная проблема для мегаполиса. Нужно развивать и открывать новые районы, а не акцентировать все свое внимание на центре города. Например, в качестве перспективного стоит рассмотреть Октябрьский район. Там есть куда двигаться и расти — в сторону проспекта Дзержинского и вплоть до микрорайона Олимпийской Славы много свободных территорий».

Владимир Дергачев добавляет, что уплотнение застройки — это очень хорошо, когда на месте производственного здания, оврага или заболоченного участка возникает комфортабельный жилой комплекс, но очень плохо, когда на месте детской спортивной площадки среди пятиэтажек вырастает 25-этажное здание.

Также, по мнению Григория Якобсона, городу стоит работать в направлении уравновешивания значимости берегов: «Левый и правый не должны уступать друг другу по привлекательности, по качеству и уровню жилья, по инвестициям. Сейчас, безусловно, большей популярностью пользуется правый берег. Необходимо развивать и левый — территорий там очень много».

Работа с городским «контекстом»

Непосредственно застройщики считают, что Новосибирску все еще не хватает высокой плотности, поэтому город перспективен для развития как с точки зрения реновации центра, так и с точки зрения развития застроенных территорий или земель промышленного назначения в спальных районах.

«Высокая плотность застройки позволяет сделать проект эффективным и окупить затраты на развитие территории, обеспечивает достаточное количество жителей, чтобы инфраструктура и бизнес в новом районе получили достаточное количество пользователей, — уверены в компании «Брусника. Сибакадемстрой». — Кроме того, высокая плотность и функциональное разнообразие застройки позволяют человеку не тратить время на поездки на работу и до объектов досуга, тем самым сокращая выбросы СО2, углеродный след и экономя время».

Фото: flickr.com

Говоря о принципах выбора участка под застройку, в «Брусника. Сибакадемстрой» подчеркивают, что сегодня девелоперы стали уделять больше внимания работе с контекстом — градостроительным и историческим. «В этом состоит современный подход к развитию территорий. Любой проект рассматривается как отклик на контекст. Новая застройка должна быть гармонично интегрирована в существующую среду и связывать городскую ткань», — рассказывают в компании.

Станет ли генплан Новосибирска основой для комфортной мобильности?

Одним из таких проектов застройщика по реновации центральной части Новосибирска, к примеру, стал квартал на Никитина, строительство которого сейчас ведется на пересечении Никитина, Грибоедова и Декабристов. Как отмечают представители «Брусника. Сибакадемстрой», здесь восстанавливается историческое зерно: мало- и среднеэтажная застройка, привычная для этой локации.

В ГК «Расцветай» также добавляют, что на выбор участка под застройку влияют такие факторы, как стоимость реализации квадратного метра в данной локации и его площадь.

«Мы используем антропоцентрический подход, основные принципы которого — возведение новостроек, отвечающих высоким стандартам качества, и создание особой экосреды. Обеспеченность всей необходимой социальной инфраструктурой и хорошая транспортная развязка», — говорят специалисты ГК «Расцветай.

Однако получится ли реализовать все эти критерии, учитывая все расширяющуюся застройку города?

По словам Владимира Дергачева, согласно генплану-2030, в рамках создания Новосибирской агломерации планируется увеличение города, в том числе за счет присоединения смежных территорий. «В результате появятся новые площадки для комплексной жилой застройки. Например, на севере города это территория от микрорайонов Снегири и Родники до Пашино. Здесь на землях Станционного сельсовета уже ведет застройку ООО «Энергомонтаж», — рассказывает эксперт.

Между Кировским районом и микрорайоном ОбьГЭС Советского района планируется комплексное развитие территории от Советского шоссе до берега реки Оби.

«Часть земель Мичуринского сельсовета и рабочий поселок Краснообск будут присоединены к Новосибирску. В Краснообске в этом году группа компаний «Брусника. Сибакадемстрой» и барнаульская группа компаний «Жилищная инициатива» начали застройку 58 га третьего кольца», — подчеркивает Владимир Дергачев.

За рамками генплана, по мнению специалистов, осталась транспортная инфраструктура Новосибирска. «Да, в планах городских властей воскресить станцию электрички Чемская, чтобы жители Северо-Чемского и Южно-Чемского жилмассивов получили возможность без пробок попадать в центр города. Но это не решает проблему полностью. Недавно Новосибирск занял 16 место в мире по пробкам, а один светофор парализует левый берег. Такие участки, как Широкая, Большая и Тюменская улица нуждаются в расширении. Такие же проблемы в районе МЖК, 6-го микрорайона. Чтобы сделать жильё привлекательным, должна быть возможность добраться из него на работу и домой хотя бы в течение часа. У нас сравнительно небольшой город, и это реально, но расширения дорог не планируется», — считает Дмитрий Жуков.

По его словам, помог бы ситуации не столько более продуманный генплан, сколько качественный ремонт дорог. Ямы снижают скорость потока. Возможно, ресурс отдалённых спальных микрорайонов ещё не исчерпан, но с такими дорогами остаётся только строить новые», — заключает Жуков.

Ожидается, что официальное заключение по результатам публичных слушаний генплана Новосибирска будет опубликовано департаментом строительства и архитектуры мэрии после 25 марта.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте

Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.