— Сегодня мы имеем дело со сценарием, которого никогда не было. Очень похоже на то, что сошлись дефолт 1998-го и ситуация с Крымом в 2014-м. Обесценивание рубля плюс санкции. Впрочем, не думаю, что из-за этого на рынке недвижимости произойдут какие-то критические изменения. На мой взгляд, этот рынок очень стабильный. Даже по ипотеке пока нет массовых невыплат.
У нас основной расчет на то, что коммерческая недвижимость останется востребованной. Дело в том, что сейчас клиентская масса выбирает между инвестициями в коммерческую недвижимость, депозитом в банке, между биржей и покупкой каких-нибудь активов за рубежом, инвестициями в бизнес. Но банкам доверяют далеко не все. Непонятно, что с ними будет происходить, насколько депозиты надежны. Будет ли фиксированная ставка по депозитам на длительный период? Можно ли будет снять средства в любой момент? Есть определенный порог, который обеспечивается государством, — раньше вроде 300 тысяч было, сейчас это сумма побольше, которую вам в любом случае компенсируют. Ее, наверно, можно класть в банк, но это же не миллионы рублей, которые спокойней вложить в коммерческую недвижимость. Банки будут «схлопываться на раз-два» в условиях, когда никто не берет кредиты и непонятно, что будет с ипотекой. Банковскому сектору становится гораздо сложнее, когда ставки высокие. Будут оставаться только самые крупные банки. В целом инвестиции куда-то, кроме коммерческой недвижимости, — более непредсказуемое дело. Например, акции — очень рискованный актив.
На наш взгляд, спрос на коммерческую недвижимость может вырасти. Только предложения больше не станет, поскольку коммерческая недвижимость небыстро строится и появляется на рынке, востребованных площадей тоже не так много. Поэтому мы, например, все наши продажи поставили на паузу, чтобы наш актив рос в цене. Людей, которые желают «закапиталить» деньги путем инвестиций в коммерческую недвижимость, становится больше. Даже несмотря на то, что при самых пессимистичных прогнозах на российском рынке коммерческой недвижимости может появиться и двадцатилетняя окупаемость. Инвестор, покупающий коммерческую недвижимость и вкладывающийся в нее, заработает не на аренде, а на росте стоимости недвижимости. То есть вы покупаете актив за 100 млн, который приносит вам 12-12,5 млн в год. Получается примерно восьмилетняя окупаемость. Проходит какое-то время: вы все еще получаете 1 млн в месяц, но недвижимость теперь стоит не 100, а 120 млн. И к тем 12 млн, которые вы получаете ежегодно, добавляются 20 млн — это настолько недвижимость выросла в цене.
При этом, признаю, что из-за повышения ключевой ставки ЦБ отрасль коммерческой недвижимости становится «неинтересной». Можно купить коммерческую недвижимость в десятилетнюю окупаемость и получать % годовых, а можно положить деньги в банк и получать те же проценты. Поэтому я думаю, что сейчас будет отток инвестиций. Люди перестанут инвестировать в коммерческую недвижимость и постепенно будут возвращать деньги в банки. Как обычно, банки выиграют от повышения ключевой ставки.
Если говорить об аренде, то, на мой взгляд, она глобально индексируется на рынке. И арендаторы сейчас морально готовы к тому, что цены за аренду поднимутся на 5-10%, и спокойно будут платить. Но маловероятно, что аренда будет подниматься такими же темпами, как будет расти уровень инфляции.
Еще одна актуальная тема — возможный уход из ТЦ иностранных брендов. На сегодняшний день процент иностранных компаний от общего числа арендаторов ТЦ небольшой. Кроме того, компании не заявили о полном уходе с рынка и пока лишь приостанавливают работу с надеждой, что ситуация стабилизируется. Ни одному бизнесу не хочется терять клиентов, вложенные ресурсы, цепочки поставок, перераспределять производственные мощности. Так что в интересах бизнеса как можно скорее восстановить прежнее положение дел и продолжить работать. Но в интересах местных и остающихся зарубежных конкурентов, чтобы бренды уходили, так как при этом освобождается привлекательный клиентопоток, который может быть интересен местным компаниям или новым зарубежным партнерам.
Если бренды полностью уйдут с рынка и съедут с площадей, в торговых центрах появится возможность разместить новых игроков на более выгодных условиях. А работающие конкуренты смогут занять места, о которых они даже и не могли мечтать. Ротация арендаторов — процесс хоть и органичный, но ТРЦ и ТЦ должны выдерживать свой tenant-mix, при этом поиск новых арендаторов может быть не таким уж гладким. Кроме того, договоры у европейско-американских компаний — одни из самых защищенных, так что у ТРЦ не будет возможности взять новых арендаторов еще много лет. Но это зависит от срока, указанного в договоре.
При этом нужно отметить, что спрос и эпоха потребления никуда не делись. Люди привыкли делать покупки, и в нынешней ситуации ключевой вопрос не в том, насколько сократится рынок, а в том, кто его захватит. Кризис всегда расчищает неэффективных, дает возможность для роста большим и способствует появлению новых звезд. Сегодня ключевыми проблемами являются логистика и инфляция. Как работать с инфляцией — будем вспоминать с 90-х годов. С логистикой проблема более серьезная, но это вопрос времени — выстраивание новых цепочек поставок. И они будут выстроены — другого варианта нет.