Строительный рынок в преддверии большой зачистки. Так неуверенно о своем будущем многие игроки отрасли не говорили, пожалуй, никогда. Кому выгоден новый механизм финансирования жилищного строительства?
Согласно вступившим в силу поправкам в закон «О долевом строительстве», с 1 июля 2019 года застройщики утратят право привлекать деньги инвесторов напрямую. По замыслу авторов нового механизма финансирования жилищного строительства, от изменения правил игры выиграют покупатели, средства которых будут защищены. Слишком уж много в стране случаев, когда дольщики становятся обманутыми.
Посредник обязателен
Главное нововведение заключается в том, что все сделки купли-продажи помещений в строящихся домах должны заключаться с использованием эскроу-счетов. Как стройка ведется сейчас? Так называемые участники долевого строительства скидываются и поручают застройщику (не бесплатно, конечно, а за оговоренный процент) на эти средства возвести дом. Когда стройка завершена, дольщик по акту приемки-передачи принимает готовое жилье. При введении эскроу-счетов между застройщиком и покупателем появится посредник в лице банка. Человек, который пожелает купить квартиру в строящемся доме, должен будет обратиться в уполномоченный банк и открыть персональный счет, на который будут перечисляться деньги за желаемые квадратные метры. Но застройщик этих средств не получит до тех пор, пока строительство не будет завершено и инвестор не примет объект.
Кроме того, вводятся своеобразные нормативы устойчивости строительных компаний. Получить разрешение на строительство можно будет в том случае, если компания имеет собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Новый закон разрешает привлекать деньги инвесторов только тем компаниям, которые проработали на строительном рынке не менее трех лет.
Предупрежден значит вооружен?
Генеральный директор одного из крупнейших игроков строительного рынка Новосибирска ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский признается: как-то оценивать нововведения бессмысленно, ведь закон принят.
— Я, скажем, сейчас еду по улице, шесть градусов тепла и идет дождь, — поясняет он. — Я эту погоду никак не оцениваю: выходя из дома, надел куртку, сел в автомобиль и включил обогреватель. То же самое и с поправками в закон о долевом строительстве. Оценивать бессмысленно, нужно понимать, вникать и приспосабливаться. О том, что правила изменятся, было известно еще 15 месяцев назад. Мы не испытывали никаких иллюзий насчет того, что предлагаемые и обсуждаемые нововведения останутся на уровне разговоров, и еще в прошлом году начали готовиться к работе в новых условиях. В ближайшие 12 месяцев у нас состоится запуск четырех объектов, и как минимум три из них мы хотим запустить через эскроу-счета.
О готовности к работе в новых условиях говорят и другие игроки строительного рынка. Как отмечает директор компании «Сибакадемстрой» (реализует проекты под брендом «Брусника» в Новосибирске) Михаил Ансимов, в апреле «Брусника» со Сбербанком первой в стране протестировала новый механизм на своем тюменском проекте.
— В июне была проведена первая сделка с покупателем, — акцентирует внимание застройщик. — В Новосибирске мы первыми начинаем работать по новой системе — уже запущен первый в городе проект.
Если в Новосибирской области уже есть конкретные примеры и попытки перехода на эскроу-счета, то в других регионах Сибири застройщики пока только примеряются к новым правилам. Так, в красноярской строительной компании «СибЛидер» говорят, что пока просчитывают для себя предполагаемые изменения.
— На практике новый механизм пока не применяли, — говорит Алексей Халюков, начальник отдела продаж СК «СибЛидер». — Как нам известно, по стране не так много живых примеров работы застройщиков по данной системе.
На уровне переговоров с банками о возможностях и перспективах совместной работы находится и крупный застройщик Алтайского края — компания «СЕЛФ». «Мы пока реализуем начатые ранее проекты», — говорит генеральный директор компании Нодар Шония.
Банки ждут партнеров
Заблаговременно о переходе на новые правила игры задумались не только застройщики, но и финансовые организации. Как рассказывает управляющий филиалом банка ВТБ в Красноярске Наталья Табаринцева, финансовая организация уже приступила к открытию счетов застройщикам Красноярского края в рамках разрешений, полученных до 1 июля 2018 года (не путать с эскроу-счетами: сопровождение счета застройщика в рамках 214-ФЗ — это контроль кредитной организацией целевого расходования средств на предмет соответствия статьям затрат, предусмотренных 214-ФЗ; с 1 июля 2018 года банковское сопровождение стало обязательным и по проектам, по которым получено разрешение на строительство до 01.07.2018 года. — Ред.).
— На нынешний день 11 красноярских компаний в качестве партнера выбрали ВТБ, — отмечает она. — Те застройщики, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, не останутся без внимания: банк готов индивидуально рассмотреть все вопросы по банковскому сопровождению клиентов. К моменту запуска продукта в части открытия эскроу-счетов физическим лицам мы планируем запустить пилот по проектному финансированию жилищного строительства с учетом новых требований законодательства.
В целом же, как отмечают представители банка, в рамках проектного финансирования у ВТБ есть все возможности для кредитования экономически интересных проектов не только в жилищном строительстве, но и в других отраслях.
О своей готовности работать в новых условиях заявили другие банки. По словам заместителя председателя Сибирского банка ПАО Сбербанк Татьяны Галкиной, в рамках новых подходов к финансированию проектов по строительству жилых домов Сбербанк уже разработал продукты для застройщиков.
— В банке с июля появилось два новых продукта — это кредитование со счетами эскроу и банковское сопровождение специального счета застройщика, которое существует независимо от кредитования, — рассказывает представитель Сбербанка. — В части финансирования проектов по строительству жилых домов ключевые параметры нового продукта следующие: доля собственных средств застройщика в проекте — не менее 15 процентов с учетом оценочной стоимости земельного участка под строительство; срок финансирования — до 5-7 лет, в зависимости от параметров проекта; обеспечением выступает сам проект, поручительство конечных бенефициаров бизнеса. В Сибирском банке уже проведена первая сделка проектного финансирования строительства жилых домов с использованием эскроу-счетов, продажи квартир на объекте откроются в самое ближайшее время.
Как отмечает эксперт строительного рынка Юрий Подопригора, как бы ни назывались новые инструменты финансирования, обозначенные поправками, правила игры в отрасли, по сути, развивают уже давно известный механизм проектного финансирования. С Юрием Подопригорой согласны и другие эксперты. Так, об успешном опыте работы с инструментами проектного финансирования говорит Игорь Белокобыльский.
— Надо отметить, что мы уже несколько лет кредитуем строительство многоквартирных домов под проектное финансирование, — подтверждает Татьяна Галкина. — Вся инфраструктура для кредитования застройщиков сформирована давно, работает большой штат строительных экспертов.
Купание в холодной воде
— Так как у нас есть опыт работы по проектному финансированию, мы готовы развивать взаимоотношения с банком, но законодательство в виде подзаконных нормативно-правовых актов настолько не проработано, что нас ждет многократное купание в холодной воде, многократное набивание шишек, — уверен Игорь Белокобыльский. — Под «нами» я понимаю и строителей, и финансовые организации. По большому счету, все нововведения — это одно большое белое пятно. Те же спецсчета уже начали работать, но сам механизм определения погашения процентов был разработан позже. К региональному минстрою невероятное количество вопросов. Правоприменительная практика будет вырабатываться в процессе применения новых норм.
О том, что застройщикам пока не совсем понятно, как играть по новым правилам, говорит и Нодар Шония:
— Говорить, какие риски для застройщиков есть, на этом этапе преждевременно. Кроме экономической составляющей должны быть механизмы работы в этих условиях. Как это будет работать на региональных уровнях? Мы ведем строительство в нескольких городах, различных регионах, и подход в них к одним и тем же проблемам, каким-то рабочим моментам — разный. Должно быть единообразие, механизм должен заработать, чтобы можно было оценить его возможности.
Все опрошенные журналом эксперты уверены: переходный этап при внедрении нового механизма финансирования жилищного строительства просто необходим.
— Как застройщики, так и банки должны заранее подготовиться к моменту полного перехода на банковское финансирование строительства жилья, — уверена Анна Бугаева, начальник отдела по работе с клиентами КСБ (крупного и среднего бизнеса) Красноярского отделения Сбербанка. — Застройщики — адаптировать свои бизнес-модели к новым условиям, банки — обеспечить необходимый сервис для застройщиков. Увеличения активности мы ждем в 2019 году, после завершения переходного периода и завершения проектов, имеющих разрешение на строительство, оформленные до 1 июля 2018 года.
Застройщиков — меньше, цена квадрата — выше
Нодар Шония считает, что сейчас более или менее спокойно может работать тот застройщик, у которого есть определенный «задел» — те объекты, строительство которых продолжается, и те, на которые разрешение на строительство было получено до 1 июля 2018 года.
— Рано или поздно работать по новым правилам придется всем, — констатирует Нодар Шония. — Конечно, количество застройщиков сократится. Строить дома смогут те компании, у которых есть возможность возвращать кредит банкам, ведь доступ напрямую к деньгам покупателей для них будет закрыт. К тому же теперь, чтобы получить разрешение на строительство, у компании должно быть на счете не меньше 10 процентов средств от планируемой стоимости строительства. Также возводить дома смогут только те компании, которые уже работали в этой сфере не меньше трех лет. У нас в регионе не так много компаний, которые, как и мы, работают на этом рынке уже более двух десятилетий.
По мнению Юрия Подопригоры, весь комплекс принимаемых на уровне законодательства изменений делает строительный бизнес значительно менее рентабельным.
— На протяжении многих лет в 214-ФЗ вносятся поправки, которые, по сути, выдавливают механизм долевого участия, — говорит он. — Это целенаправленная политика государства. Может, уже запретить «долевку» окончательно? Что такое долевое строительство для застройщика? Это возможность привлекать деньги без НДС.
Начальник отдела ипотечного кредитования и продаж Красноярского краевого фонда жилищного строительства Анна Лепешонок считает, что цены на новое жилье постепенно будут повышаться:
— Сейчас появились внешние факторы, которые подводят застройщика к тому, чтобы включить в стоимость квадратного метра затраты, которые ему придется нести в дальнейшем.
— Застройщик будет привлекать заемные ресурсы под банковские проценты, в то время как деньги дольщиков ему доставались бесплатно, без всяких процентов, — дополняет Нодар Шония. — Свои траты он должен будет компенсировать.
Игорь Белокобыльский убежден, что появление у застройщиков дополнительных затрат на работу с банком — не главный фактор, который приведет к росту цен на недвижимость.
— Самый главный фактор заключается в том, что прямо сейчас одномоментно закон высекает с рынка огромное количество застройщиков, что приведет к сокращению предложений, — говорит он. — Все мы читали Маркса и знаем, что при резком сокращении предложения цены начинают ползти вверх.
Учитесь плавать!
Между тем, эксперты убеждены, что изменения в механизме жилищного строительства на деньги дольщиков напрашивались давно.
— Из-за нерадивых застройщиков, непрофессионалов, а зачастую и просто мошенников, пятно ложилось на всех строителей, — отмечает Нодар Шония. — И решать проблему «обманутых дольщиков» кроме администраций различных уровней приходится СРО и непосредственно строительным компаниям. Так, в частности, проблемный дом на ул. Кутузова пришлось достраивать именно ООО «СЕЛФ».
— Логика новых изменений предполагает усиление контроля государства за финансово-хозяйственной деятельностью застройщиков, введение процедуры страхования рисков незавершения строительства специализированным государственным фондом и активного внедрения механизмов банковского проектного финансирования, — уверен Михаил Ансимов. — Изменения приведут к запуску единых прозрачных механизмов на рынке, что сделает отрасль более упорядоченной и профессиональной. Для покупателя исчезнет риск потери денег при взаимодействии с недобросовестными застройщиками. Понятие «обманутый дольщик» со временем останется в прошлом. Возросший индекс доверия со стороны потребителя, безусловно, оживит спрос на рынке.
Несмотря на явные положительные эффекты для инвестора, некоторые эксперты не склонны идеализировать новые правила игры в сфере жилищного строительства.
— По большому счету, у застройщиков остается два источника финансирования строительства жилых объектов: через банк или через фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, дольщиков, — констатирует Игорь Белокобыльский. — Мошенничеств в банковской среде ничуть не меньше, нежели среди застройщиков. Наверное, ориентиром может стать масштаб организации. Но если вспомнить 1991 год, то и это не гарантия. Созданный фонд защиты дольщиков также не дает стопроцентной гарантии инвесторам. Более того, если внимательно смотреть на закон, там, подобно закону о банковских вкладах, далеко не полный объем средств, инвестированных в строительство, возвращается. Я уже не говорю о том, что проблемы тех людей, которые сейчас оказались в риске потери своих инвестиций, новый закон не регулирует вообще. Более того, нововведения эту проблему усугубляют.
Как отмечает Юрий Подопригора, тот факт, что развиваются идеи проектного финансирования, не может не радовать. Однако его смущает тот факт, что весь процесс стройки замыкается на финансовых организациях.
— Де-факто банк получил право осуществлять независимый контроль застройщика, — говорит он. — Это не контроль в прямом смысле слова, но то, что банк будет сопровождать процесс строительства — факт. Для банка это, конечно, редкостный подарок — и застройщик под контролем, и кредит на строительство предоставлен, и деньги инвесторов на счету лежат. Для застройщика же эта ситуация невыгодна — он не располагает финансами потребителя, вынужден кредитоваться, и неминуемо процент, который на этом деле возникает, ляжет на плечи покупателя. В этой схеме все равно есть риски: банк забирает оперативный контроль за финансами, поступающими от реализации, но ответственность за успешность маркетинга, привлечения этих денег, несет все равно застройщик. Парадоксальная ситуация — руки связали, но плыть ты все равно должен.