Переход от финансирования жилищного строительства за счет дольщиков к банковскому проектному финансированию, по счетам эскроу, уже сейчас вызывает немало проблем, что вряд ли говорит о тщательной проработке новации и готовности ее принятия всеми игроками рынка
Российские афоризмы не раз доказывали свою способность точно отражать действительность вне зависимости от времени и политического строя. Метко подмеченные особенности отечественного менталитета прошли через годы и века, готовые воплотиться в реальность в любом времени и месте — так, сегодняшняя ситуация в секторе жилищного строительства явно демонстрирует поиск ответов на извечные вопросы «Кто виноват?» и «Что делать?». При этом действия некоторых участников процесса подтверждают верность и еще одного, уже интернационального, изречения про крепость «заднего ума».
Как обычно, затевались изменения с благими намерениями — в первую очередь, для прекращения потока «обманутых дольщиков», путем размещения средств покупателей на защищенных банковских счетах эскроу. При этом застройщик, на время строительства лишающийся доступа к этим ресурсам, берет кредит у того же банка, рассчитываясь с ним по завершении строительства, при получении долгожданных денег со счетов эскроу. На бумаге — в поправках к 214-ФЗ, вводящих новый порядок, — все выглядело достаточно гладко: банки одной рукой берут деньги у дольщиков и хранят их на счетах эскроу, другой — выдают строителям в виде проектного финансирования. Однако предсказуемо появляющиеся «овраги» и «ухабы» вскоре потребовали новых бумаг.
«Для ряда проектов правительство сделало исключение — застройщики смогут работать по старой схеме: для достройки после 1 октября без перехода на новую схему финансирования с применением эскроу степень готовности объекта должна составлять не менее 30 процентов и в нем должно быть продано по договорам долевого участия не менее 10 процентов площадей», — объясняет старший вице-президент, управляющий филиалом «Сибирский» банка «ФК Открытие» Ирина Демчук.
Переход осилят не все
По мнению вице-президента Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) Антона Мороза, проектное финансирование с использованием счетов эскроу — новый путь, и не только для России. «Это однозначно путь, решающий проблемы появления обманутых дольщиков — но это и достаточно серьезное и тяжелое обременение для строительного комплекса. Поэтому большое количество застройщиков фактически не смогло выбрать путь, который помог бы им сохранить свой бизнес», — оценивает текущую ситуацию Антон Мороз, резюмируя, что не все были готовы к данной модели.
Оценивая отработавшую схему привлечения финансирования через договоры долевого участия (ДДУ), координатор НОСТРОЙ по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко отмечает: в целом долевое участие было достаточно экстремальным — мировая практика подразумевает большую защищенность рисков инвесторов, которые вкладываются в жилищное строительство. Однако он уверен, что именно такая технология привлечения средств обеспечила «взрыв» жилищного строительства — его объемы превысили показатели советских времен.
«Переход от ДДУ к проектному финансированию получился слишком резким. Для того, чтобы строители могли учесть новации в своих планах, нужно было отнести вступление закона в силу, например, через два года после принятия», считает Максим Федорченко. Он объясняет свою позицию тем, что строительство — инерционная отрасль, и строительный инвестиционный проект длится от двух до четырех лет. «Сегодня ни банки, ни застройщики оказались не готовы к работе в новых условиях — в результате есть реальная опасность появления новых обманутых дольщиков», предостерегает координатор НОСТРОЙ по СФО.
В свою очередь, генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский уверен: времени для адаптации к новым условиям работы у участников строительного рынка было более чем достаточно. «Эти правила были продекларированы в более или менее понятной форме за полтора года до того, как вступили в действие. Но подавляющее большинство игроков рынка — ни строители, ни кредитные организации — не предприняли ровно никаких действий для того, чтобы подготовиться. А сейчас живут надеждами, что правительство все это отменит. По сути, единицы застройщиков и только один банк отнеслись к этому серьезно — в итоге за несколько месяцев жизни в новых реалиях появились лишь одиночные строительные проекты», — говорит руководитель строительной компании
К слову сказать, ГК «Стрижи» буквально на днях сдала в эксплуатацию вторую очередь ЖК «Солнечные часы» — единственный за Уралом комплекс, построенный по новым технологиям проектного финансирования, — и, по информации от банка партнера, уже получила деньги с эскроу-счета.
«Сейчас же ситуация на рынке напоминает попытки голых успеть в баню», — образно комментирует Игорь Белокобыльский.
Не менее критичен в оценке застройщиков, которые не сумели определиться на рынке, и директор по управлению проектами и инвестициями Группы компаний «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков. «В большинстве компаний все строилось по пирамидальному принципу: копаем котлован под первый дом, собираем деньги — покупаем себе коттедж, яхту. Деньги кончались — копаем котлован под второй дом, снова собираем деньги, перекладываем их в первый дом», — красочно рисует портрет такого застройщика топ-менеджер девелоперской компании. По его мнению, в результате пирамида рано или поздно дает кассовый разрыв, требуемой готовности не достигается — и застройщик не получает денег ни по «старой», ни по «новой» схеме.
Информационная недостаточность
Член президиума правления «Опоры России», председатель Комитета по строительству Дмитрий Котровский называет одной из проблем современного законотворчества безальтернативную монополизацию информации, на основе которой принимаются управленческие решения. В итоге, по его мнению, на федеральный уровень не доходят региональные нюансы, что отрицательно влияет на качество разрабатываемых актов — поэтому в качестве одной из задач «Опоры России» Дмитрий Котровский видит организацию полноценного потока информации на основе взаимодействия с региональными строительными сообществами.
С этим соглашается и сопредседатель Новосибирского областного отделения «Опора России, председатель Комитета по строительству Виктор Остахов: на федеральном уровне данные независимых аналитиков, Центрального банка, коммерческих банков и Министерства строительства РФ существенно разнятся, и сейчас «Опора России» совместно с Минстроем занимаются решением этой задачи.
Подтверждением реальности проблемы служат и действия Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ), которая, по словам ее вице-президента Антона Мороза, осуществляет мониторинг ситуации и передает на властный уровень реальную картину с мест, собранную через строительные саморегулируемые организации (СРО), а также представляет корректные по реализации стоящих задач без потери участников рынка.
Регион — зеркало страны
При всем разнообразии оценок то ли упущенных, то ли так и не предоставленных возможностей качественно подготовиться к работе по новой схеме «эскроу + проектное финансирование» реальностью нынешнего дня стала значительная доля застройщиков, не сумевших получить проектное финансирование и подтвердить критерии для работы по «старой схеме».
Переходя на язык цифр, Дмитрий Котровский приводит данные Института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ»: сегодня по стране в стадии строительства находится 118,26 млн кв. м жилья, которое возводят 3 857 застройщиков. Из них только 759 получили одобрение банка и реализуют 18,7 млн кв. м с использованием механизма проектного финансирования, а около 2,5 тысячи застройщиков подтвердили необходимую стадию готовности своих объектов и продолжают строить 71 млн кв. м жилья по «старой схеме», с прямым привлечением средств дольщиков. «Таким образом, по состоянию на 1 октября зону риска составляет 661 застройщик — отсутствует информация об источнике финансирования более 28 млн кв. м жилья», — заключает Дмитрий Котровский. Из этой информации следует, что доля «рисковых» застройщиков в масштабе страны составляет 17,1%. Однако 4 октября заместитель министра строительства России Никита Стасишин озвучил несколько другие цифры, показывающие большую величину доли «рисковых» застройщиков, — 21,3% (816 из 3,83 тыс.)
Схожие соотношения имеет и Новосибирская область — так, по данным правительства региона, к началу второго полугодия 2019 года в области по ДДУ строилось 395 домов, а с привлечением денежных средств на счета эскроу — 10. А количество рисковых домов без источников финансирования по «старой» и «новой» схеме после 1 октября составило 74 — об этом рассказал министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт. Таким образом, доля рисковых жилых объектов Новосибирской области составляет 18,3%, что даже при различии методологий позволяет говорить о схожих тенденциях региона и страны в целом. При этом, по данным Единого реестра проблемных объектов, в области уже насчитывается 27 застройщиков (76 домов), в отношении которых открыто конкурсное производство, а еще три застройщика нарушили сроки завершения строительства более, чем на шесть месяцев — по одному дому каждый.
Так что при неблагоприятном развитии ситуации Новосибирская область имеет шансы практически удвоить объем проблем с незавершенным жильем и обманутыми дольщиками. Вероятность таких масштабов косвенно подтвердил и Дмитрий Котровский, также допустивший мысль о двукратном росте в 2020-2022 годах числа обманутых дольщиков со ссылками на текущие данные рабочей группы президиума генерального совета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков и прогнозные — Института экономики роста имени Столыпина.
Впрочем, как федеральные, так и региональные чиновники пока настроены оптимистично. Так, по словам Никиты Стасишина, из 29,8 млн кв. м жилья, в отношении которого пока не применяется ни одна из двух схем финансирования, 26,9 млн кв. м все же получат разрешение на достройку по старым правилам. Не видит особых рисков и Иван Шмидт — правда, по иной причине. По его словам, часть новосибирских застройщиков достраивает объекты за свой счет, и это достаточно большие объемы. Надеется глава регионального Минстроя и на помощь свыше в виде «команды из центра о послаблении требований банкиров».
Кто в выигрыше
На первый взгляд, бенефициарами законодательной новации в строительной отрасли выглядят банки. На взгляд второй, методом исключения других участников процесса — государства, рискующего получить волну «недостроя», основную массу застройщиков, отлученных от банковских денег, покупателей, не ожидающих от нововведения ничего, кроме роста цен, — к списку выгодополучателей добавляются «топовые» застройщики. Эта категория, легче других принявшая новые правила игры, имеет все шансы увеличить свой кусок рыночного пирога и стать драйвером сделок M&A.
«Банки с огромным удовольствием бегут за крупными застройщиками. Компании топ-20 не имеют проблем во взаимоотношениях с банками — кредитные организации в первую очередь готовы работать именно с ними», — подтверждает Антон Мороз. Говоря же об основной массе застройщиков, вице-президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» отмечает: «К сожалению, банки и застройщики разговаривают пока на разных языках — только у ограниченного количества застройщиков существует профессиональный финансовый менеджмент, язык которого понятен банкам. С другой стороны, только у небольшого количества банков существуют профессиональные менеджеры, язык которых понятен застройщику».
Антон Мороз уверен, что для банков необходимо разработать четкий стандарт проектного финансирования с критериями, по исполнении которых застройщик гарантировано получит средства для реализации проекта. По мнению федерального эксперта, такой стандарт не должен допускать двойную трактовку со стороны банков — например, по причине «региональности» застройщика или размера его бизнеса. «Надо убрать все огромные сборы и проценты, которые появляются при проектном финансировании и ложатся на застройщика в виде стоимости денежных средств, а потом на покупателя — в цене квадратного метра. Необходимо ввести четкий механизм для защиты от чрезмерных финансовых притязаний со стороны банковских институтов», — призывает Антон Мороз.
«Сейчас застройщик в общении с банками оказался в положении слабой стороны, а банковские комиссии — это нагрузки не на застройщика, а на покупателя», — поддерживает коллегу Максим Федорченко. Он также ратует за установление прозрачных «правил игры» на строительном рынке, дополняя предложение о разработке и внедрении стандартов идеей типового договора проектного финансирования, изменения в который вносились бы в виде дополнительно соглашения между банком и застройщиком.
Говоря о современном уровне готовности кредитных организаций к работе в новых условиях, Игорь Белокобыльский категорично заявляет: «У банков желания работать не очень много, а умения — просто нет». Впрочем, руководитель группы строительных компаний все же делает исключение, говоря о Сбербанке. В нем, по мнению Игоря Белокобыльского, выстроена система по обеспечению строительной отрасли ликвидностью — хотя и она работает пока тяжело и со скрипом.
Однако Ирина Демчук не сомневается в том, что банки заинтересованы в реализации большего объема строительства и не стремятся ограничить его финансирование. «От этого во многом будут зависеть и объемы ипотечных выдач банков», — приводит она один из аргументов.
Управляющая филиалом «Сибирский» банка «ФК Открытие» честно предупреждает: банк будет проводить тщательный анализ проектов и расчетов застройщиков. Поэтому есть необходимость максимально детально прорабатывать свои проекты. «К сожалению, мы не можем говорить о серьезной готовности строительного сектора. Главные факторы, препятствующие положительному рассмотрению заявок застройщиков, — низкая эффективность проектов и некачественная подготовка документов застройщиками», — сетует Ирина Демчук, делая вывод, что сегодня к новым условиям готовы максимум 20% застройщиков.
По мнению экспертов строительной отрасли, на этапе, когда процесс работы по новым условиям только отлаживается, необходимо всем участникам и банкам как новым игрокам принять общее системообразующее правило — финансирование застройщиков рассматривать не как супердоходный бизнес, а понимать, что обеспечение граждан доступным жильем — общегосударственная задача.
Застройщики vs достройщики
Начало любого процесса, пусть даже заранее сопряженного со значимыми рисками, все-таки дает краткий период светлых надежд на то, что все выправится само собой. Однако конфуцианский совет «сидеть спокойно на берегу реки», дожидаясь, когда течение само унесет все неопрятности, в отечественных реалиях не имеет аналогов. Скорее, слушая оптимистичные прогнозы федеральных и региональных властей, стоит вспомнить проверенный призыв — «а сам не плошай!».
Слова отраслевых чиновников о возможностях работы по «старой» схеме и о финансовом могуществе застройщиков, оказавшихся перед двумя закрытыми дверями, не воспринимается на веру практиками рынка. Так, Антон Мороз предлагает пошаговый алгоритм работы с «рисковыми» застройщиками. В первую очередь органам власти регионального субъекта необходимо провести работу с застройщиком и определить, по какой причине не было получено проектное финансирование, не были достигнуты условия для работы по «старой» схеме. «В случае, если застройщику в проектном финансировании, на взгляд субъекта, было отказано неправомерно, возможно, имеет смысл главе субъекта вступить совместно с застройщиком в работу с уполномоченными банками для повторного рассмотрения заявки», — допускает вице-президент Ассоциации «Национальное объединение строителей».
Если же получение проектного финансирования, как и достройка по «старой» схеме, для застройщика действительно невозможны, Антон Мороз предлагает оценить возможности застройщика работать по достройке объекта за счет собственных средств. Но если и такой выход невозможен, то остается лишь пытаться найти партнера, который мог бы подставить плечо в реализации проекта или имел бы возможность закончить проект своими силами после переуступки от застройщика в свой адрес. «В противном случае объект может стать проблемным с появлением «обманутых дольщиков», вопрос по которым придется уже решать с Фондом защиты прав обманутых дольщиков федерального и регионального уровней», — подводит черту федеральный эксперт строительного рынка.
«Для увеличения объемов проектного финансирования и количества застройщиков, работающих по «новой» схеме, госкомпания ДомРФ готовит механизм поручительства перед банками», — добавляет Максим Федорченко.
Максим Марков, в свою очередь, говорит о готовности своей компании воплощать в жизнь проекты по работе с «рисковыми» застройщиками, обуславливая это наличием политической воли регионального Министерства строительства. «Надо расчленять проекты, делить участки и создавать на них «чистые» компании, которые не находятся в черных списках банков. Наделять их инвестициями и продолжать застройку по новым правилам», — так видит решение проблем топ-менеджер ГК «ЁЛКА девелопмент». По его словам, компания готова разрабатывать необходимые проекты, приводить инвесторов, участвовать в достройке. «Таких объектов будет порядка 5-7 процентов», — оценивает Максим Марков объемы, возможные к выводу из зоны риска, добавляя — на оставшиеся проекты смотреть надо очень внимательно, не исключая и вероятность мошенничества.
В то же время, по словам Министра строительства Новосибирской области Ивана Шмидта, в регионе уже проводится работа в направлении защиты прав как реальных, так и возможных «обманутых дольщиков». Еще в июне по поручению губернатора Новосибирской области создана комиссия, в которую входят сам Минстрой, мэрия Новосибирска, банкиры и застройщики. Кроме этого, в регионе ведется работа по запуску «Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства Новосибирской области» — объем средств на первом этапе составит порядка 1 млрд рублей, 200 млн предоставит областной бюджет, и, по словам министра, эти средства уже заложены на 2020 год, а 800 млн рублей будут добавлены из государственного бюджета. Фонд станет, по сути, подушкой безопасности, в первую очередь для региональной власти, от роста числа «обманутых дольщиков» на его средства будет осуществляться достройка проблемных объектов.