Почему программа реновации застроенных территорий (РЗТ) в Новосибирске буксует, какие возможности есть у города и чем может помочь бизнес — в интервью депутата Совета Депутатов Новосибирска Михаила Ансимова
Михаил Ансимов, директор компании «Сибакадемстрой» (компания «Брусника» в Новосибирске), депутат новосибирского Совета Депутатов.
— Чем процесс реновации отличается от комплексного освоения территорий?
— Существуют разные пути обеспечения города необходимым количеством жилья. Первый путь — это освоение свободных территорий на окраинах города. Долгое время Новосибирск так развивался. И при таком развитии строительства — вширь, — город столкнулся с транспортными и инфраструктурными проблемами. Но не только.
Жизнь на окраине повлияла на быт человека. Появилось такое негативное явление как «маятниковая миграция». Вечером жители одновременно едут на окраину домой, а утром — на работу. Стоят в пробках. Тратится много времени на дорогу. Устройство ребенка в детский сад или школу превращается в проблему.
Людям удобнее жить рядом с работой, в идеале — ходить на нее пешком. У города есть возможность минимизировать неэффективно используемые центральные и срединные зоны — там, где есть резервы для жилой застройки.
И здесь мы видим другой путь — реновация территорий. В этом случае город развивается вглубь. Здесь важно понимать, что реновация — это эволюция, а не революция. Одним из интересных примеров в Новосибирске является квартал на Декабристов. Тот случай, когда из множества земельных участков разного назначения в результате создана крупная градостроительная единица с ясной функцией. В будущем будет построено несколько замкнутых кварталов, спускающихся к Оби.
— В чем сложность процесса реновации для застройщика?
— В случае реновации застройщик должен пройти долгий этап подготовки. Нужны определенные компетенции, умение договариваться с владельцами разных типов собственности, искать компромисс. Ты должен решать множество разноплановых задач разом.
Вот смотрите, место, на котором мы сейчас находимся. До появления квартала на Декабристов здесь находились дома частного сектора, старая промплощадка, недостроенное здание гостиницы, участки, принадлежащие городу. Мы договаривались с владельцами, выкупали участки, получали права, участвуя в аукционе. Прошли длительный этап согласовательной работы, связанной с изменением назначений участков под жилищное строительство, формированием границ участка в границах квартала. В результате сформировали цельный жилой квартал.
Еще один важный момент реновации связан с тем, что ведется новое строительство не только домов, но и строятся новые инженерные коммуникации. Не редко при строительстве мы встречаемся с ситуациями, когда участки старых сетей находятся в аварийном состоянии либо находятся не в том месте, как указано на схемах. И нам приходится менять их.
Реновация — комплексный проект. Если реновация станет частью градостроительной политики, то следующий важный вопрос — это создание условий привлечения инвестиций для ее реализации.
— Власти города говорили, что именно инструментарий программы РЗТ является для города особо значимым, тем более, что федеральное финансирование программы ветхого и аварийного жилья закончилось в прошлом году. В чем зона ответственности городской власти?
— Видеть в городе и районе не фрагмент, а пространство целиком. Обязанность власти — устанавливать правила, по которым должны работать застройщики, создавать привлекательные условия для инвестиций. Выстраивать элементы градостроительной политики: предлагать застройщикам более крупные, сформированные участки земли, регулировать правила в переговорах с субъектами права на этих территориях. Застройщик не зайдет на участок, если это будет ему экономически невыгодно. И город не поменяется. Реновация — это всегда тесное взаимодействие двух сторон: и застройщика и городских властей.
Квартал на Декабристов
— А тогда в чем роль бизнеса, кроме инвестирования?
— Компании должны усиливать власть профессиональными компетенциями в сфере жилого строительства и уметь совместно взаимодействовать на сложных участках. Приглашать генпланистов, показывать успешные примеры, как можно делать хорошо и красиво.
Надо строить и этим менять город. Строительство жилья — это видимый бизнес. Построить некрасиво и плохо – значит также вписать себя в историю города.
— Нет ли опасности, что при бурном развитии программ РЗТ мы получим «рваный» центр? Как добиться выровненности, гармонии среды?
— При комплексном подходе к планированию города опасности нет. Нельзя отдавать под застройку фрагментарно сформированные участки. Необходимо создавать локации и на законодательном уровне регулировать возможность и перспективы вовлечения в будущее строительство прилегающих территорий.
— Внесенные в закон о долевом строительстве изменения — они оказывают действие на эти программы?
— Новые поправки в 214-ФЗ не связаны с реновацией. Недавно измененный закон регулирует взаимоотношения застройщика и покупателя жилья. Законы, регулирующие РЗТ — это другая нормативная база. Проекты РЗТ и территории комплексного устойчивого развития, расселение частного сектора, МИПы под проблемные долгострои, — они по-иному регулируются. Сейчас у нас конечных нет документов. Ждем разъяснений для дальнейшей работы.
— Какие районы Новосибирска вы считаете наиболее перспективными для программ РЗТ, реновации?
— В центральной части города и приближенных к центру находятся большие территории, занятые частным сектором, много домов и кварталов с двухэтажными бараками, есть промышленные зоны. Все эти территории являются перспективными с точки зрения реновации.
Застройщикам, инвесторам необходимо создавать условия, при которых бы у них был экономический интерес к реновации. Нужны специальные программы передачи земли для освоения, совместные инвестиции в обновление инфраструктуры. Без привлечения средств из бюджета, реализовать реновацию целостно, не фрагментарно будет невозможно
— Новосибирск реализует программу «Формирование комфортной городской среды». Должен ли вовлекаться в подобные программы бизнес?
— Это не должно быть условно спонсорское вовлечение. Городская среда может и должна формироваться застройщиками за счет строительства новых кварталов в центре города с акцентом на благоустройство. Проект в центре города и в спальном районе имеет разный подход. При реновации главная задача застройщика — связать общественные, зеленые и деловые зоны со своим кварталом. Так он и формирует комфортную городскую среду, которая переплетается воедино. Так создается эффект городской жизни.
— Говорили на федеральном уровне про механизм инфраструктурной ипотеки, когда власти выкупают построенные социальные объекты.
— Мы выступили с такой инициативой по строительству детского сада в «Европейском береге». Предложили построить детский сад, чтобы в последующем город его выкупил. Необходимо, чтобы этот механизм взаимоотношений был урегулирован и сформировалась практика.
— Весной прошло голосование по выбору мест, которые впоследствии станут «зелеными» точками притяжения для горожан. Есть опыт по формированию таких внутри жилмассивов?
— Удовлетворенность кроется не в количестве парков и прогулочных зон, а в том, насколько это вписывается в контекст желаний и бытовой жизни. Горожане охотнее будут гулять в парке, если он рядом с магазинами, школой, местом работы. Если посещение парка становится для жителя событием, оно неудобно, оторвано от его активности, оно не станет популярным. Мы за то, что человеку было удобно. Ему не всегда нужно брать машину и куда-то ехать.
Дворы — это не детская площадка. Проблема в том, что люди зачастую не знают, каким должен быть двор. Всем нужны автопарковки. И в результате двор превращают в стоянку. Традицонно в домах, которые сдавались в 90-х, людям нужна была квартира и парковка, а дворы были не нужны. Этап прошел, человек стал более мобильным, двор стал местом досуга.
Сегодня архитекторы планируют дворы так, чтобы они жили круглый год, учитывают солнце, ветер, детское развитие. Двор должен быть сконструирован, чтобы место было для каждого — посидеть с ноутбуком, поиграть с малышом, побегать детям постарше, для взрослых просто пообщаться. Тогда двор становится частью быта и картины мира, двор становится собственным парком. Люди начинают относиться ко двору, как к собственности, следят за состоянием каждого кустика, контролируют управляющую компанию.
Фото: Пресс-служба МЧС Республики Крым